Illiquide beleggingen: wat het betekent als uw vermogen vastligt

Illiquide beleggingen zijn beleggingen die u niet snel en zonder prijsverlies kunt omzetten in geld. Denk aan direct vastgoed, private ondernemingen en deelnames in vastgoedprojecten met een vaste looptijd. Daar staat tegenover dat illiquide beleggingen een rendement kunnen bieden dat beursgenoteerde beleggingen niet altijd bieden. De vraag is dus niet of illiquiditeit goed of slecht is. De vraag is hoeveel vastliggend vermogen bij uw situatie past, en hoe u ervoor zorgt dat u er nooit op hoeft te rekenen voordat de looptijd voorbij is.

In het kort

• Illiquide beleggingen ruilen flexibiliteit in voor een mogelijk hoger rendement, de zogenoemde illiquiditeitspremie.
• Vastgoed is niet in elke vorm even illiquide: het verschil tussen een beursfonds en een projectdeelname is groot.
• Wie illiquide belegt, plant zijn liquiditeit vooraf, inclusief een scenario waarin de looptijd uitloopt.

Wat zijn illiquide beleggingen?

Liquiditeit beschrijft hoe snel u een belegging kunt omzetten in geld tegen een prijs die past bij de waarde. Spaargeld is volledig liquide. Beursgenoteerde aandelen en obligaties zijn op elke handelsdag verkoopbaar, al ligt de prijs dan vast op de koers van dat moment. Aan de andere kant van het spectrum staan beleggingen waarvoor geen dagelijkse markt bestaat. Voor die beleggingen moet een koper worden gevonden, of moet u wachten tot het einde van een afgesproken looptijd. Dat zijn illiquide beleggingen.

Illiquiditeit is daarmee geen eigenschap van een product alleen, maar van de afspraak eromheen. Twee beleggingen in hetzelfde type vastgoed kunnen een heel verschillende liquiditeit hebben, afhankelijk van de structuur. Kijk daarom altijd naar de manier waarop u in- en uitstapt, en niet alleen naar wat er onder de belegging ligt.

Is vastgoed een illiquide belegging?

Dat hangt af van de vorm waarin u belegt. Beursgenoteerd vastgoed is dagelijks verhandelbaar, maar beweegt daardoor ook mee met de stemming op de beurs. Bij sommige niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunt u alleen op vaste momenten in- en uitstappen, en kan de beheerder de inkoop beperken als veel beleggers tegelijk willen uitstappen. Direct bezit van een woning is illiquide in de zin dat een verkoop maanden in beslag neemt en kosten met zich meebrengt. Een deelname in een vastgoedproject is het meest uitgesproken voorbeeld, omdat het kapitaal aan één project en één looptijd is verbonden.

Bij Dutch Value is de inleg projectgebonden en niet tussentijds opvraagbaar, tenzij dat contractueel anders is vastgelegd. Een project loopt gemiddeld 6 tot 18 maanden. Bij het model met vaste rente geldt een looptijd van 12 tot 36 maanden. Die looptijden zijn overzichtelijk, maar binnen die periode ligt het vermogen vast. Hoe de drie modellen zich tot elkaar verhouden, leest u in ons artikel over winstdeling, vaste rente of hybride.

De illiquiditeitspremie: waarom vastliggend vermogen meer kan opleveren

Beleggers die hun vermogen voor langere tijd afstaan, vragen daar in de regel een vergoeding voor. Die extra vergoeding heet de illiquiditeitspremie. Het idee is eenvoudig: wie flexibiliteit opgeeft, wil daar rendement voor terugzien. Grote institutionele beleggers met een lange horizon, zoals pensioenfondsen, beleggen om die reden een deel van hun vermogen in illiquide categorieën als vastgoed en private ondernemingen.

De premie is echter geen vanzelfsprekendheid. Een illiquide belegging met een bescheiden verwacht rendement vraagt u om flexibiliteit op te geven zonder dat daar voldoende tegenover staat. Beoordeel daarom altijd of het verwachte rendement opweegt tegen de periode waarin u niet bij uw geld kunt. Doe dat bij voorkeur met een rendement per jaar, zodat u eerlijk kunt vergelijken met liquide alternatieven.

Illiquiditeit is een prijs die u betaalt. Het rendement moet die prijs waard zijn.

Geen dagelijkse koers betekent geen lager risico

Een illiquide belegging heeft geen dagkoers. Daardoor lijkt de waarde stabieler dan die van een aandelenportefeuille. Dat is een gevolg van de manier van waarderen, niet van een lager risico. Het werkelijke resultaat van een vastgoedproject wordt pas zichtbaar bij de verkoop. Een sensitiviteitsanalyse en een uitgewerkt exitscenario geven vooraf het beste beeld van de bandbreedte waarbinnen dat resultaat kan vallen.

Wat illiquide beleggen in de praktijk van u vraagt

Illiquide beleggen vraagt vooral planning aan de kant van de investeerder. Het project bepaalt wanneer het vermogen vrijkomt, maar u bepaalt of u dat moment kunt afwachten. Vier punten verdienen daarbij aandacht. Ze gelden voor elke illiquide belegging, niet alleen voor vastgoed.

Een liquiditeitsbuffer die los staat van de belegging

Houd naast de illiquide belegging een buffer aan die uw vaste uitgaven en onvoorziene kosten voor een ruime periode dekt. Hoe groot die buffer moet zijn, hangt af van uw inkomen, uw verplichtingen en uw andere bezittingen. Een buffer die pas toereikend is als alles volgens plan verloopt, is in feite geen buffer. Voor ondernemers geldt daarnaast de liquiditeit van de onderneming, die wij bespreken in ons artikel over vastgoed vanuit uw holding.

Afstemming op geplande uitgaven

Leg de looptijd van de belegging naast de grote uitgaven die u de komende jaren verwacht. Denk aan de aankoop van een woning, een schenking aan kinderen, de opvolging in een onderneming of een investering in een eigen bedrijf. Valt zo'n uitgave midden in de looptijd, dan hoort die uit ander vermogen te kunnen worden betaald. Een illiquide belegging is geschikt voor vermogen waarvoor u in die periode geen bestemming heeft.

Rekening houden met uitloop

Een looptijd is een planning, geen vaste datum. Bij vastgoedprojecten kan de verkoop later plaatsvinden dan begroot, bijvoorbeeld door een tragere markt of vertraging in de renovatie. Neem in uw eigen planning daarom een scenario op waarin het vermogen zes tot twaalf maanden later vrijkomt. Welke afspraken over uitloop en verlenging gebruikelijk zijn, leest u in ons artikel over exitscenario's bij een Spaans renovatieproject.

Belasting betalen uit ander vermogen

Een illiquide belegging levert tijdens de looptijd vaak geen of weinig kasstroom op, terwijl de belastingheffing wel kan doorlopen. Bij een privédeelname in Nederland telt de waarde in de regel mee in box 3, ook in de jaren waarin het project nog niets uitkeert. Die heffing betaalt u dan uit ander vermogen. Hoe dat werkt, leest u in ons artikel over Spaans vastgoed en box 3. Laat de gevolgen voor uw situatie berekenen door uw eigen fiscaal adviseur.

Een rekenvoorbeeld: illiquide beleggingen in een vermogensplan

Het onderstaande voorbeeld is fictief en bedoeld om de afweging te illustreren. Het is geen advies over de verdeling van uw vermogen en zegt niets over een bestaand of toekomstig project.

Stel dat u beschikt over €3.000.000 aan belegbaar vermogen. Uw vaste uitgaven bedragen €120.000 per jaar en over twee jaar verwacht u een schenking van €300.000 aan uw kinderen. U deelt het vermogen in drie lagen in, naar het moment waarop u het nodig kunt hebben.

• Direct beschikbaar: twee jaar vaste uitgaven plus de geplande schenking, samen €540.000 op spaar- en depositorekeningen.
• Liquide belegd: €1.960.000 in een gespreide portefeuille van beursgenoteerde aandelen en obligaties.
• Illiquide belegd: €500.000 in twee projectdeelnames van €250.000, met verschillende looptijden.

In dit voorbeeld is ongeveer een zesde van het vermogen illiquide. Valt een van de projecten een jaar later af dan gepland, dan blijven de vaste uitgaven en de schenking volledig gedekt uit de eerste laag. De tweede laag biedt daarnaast ruimte als zich iets onverwachts voordoet. Door de twee deelnames te spreiden in tijd, komt niet al het illiquide vermogen op hetzelfde moment vrij en hangt uw planning niet af van één verkoop. Welk deel in uw situatie passend is, bepaalt u samen met uw eigen financieel adviseur.

Veelgemaakte fouten bij illiquide beleggingen

Bij investeerders die voor het eerst een groter bedrag illiquide beleggen, komen een paar misvattingen terug. Ze hebben weinig met de belegging zelf te maken en veel met de planning eromheen.

• Uitgaan van de geplande looptijd zonder rekening te houden met uitloop.
• Een buffer aanhouden die alleen toereikend is als alles volgens plan verloopt.
• Het rendement over de looptijd vergelijken met een rendement per jaar van een liquide belegging.
• Alle illiquide beleggingen op hetzelfde moment laten aflopen, waardoor het risico van één slechte markt toeneemt.
• Vergeten dat belasting over de belegging kan worden geheven terwijl er nog niets is uitgekeerd.
• Aannemen dat tussentijds uitstappen altijd mogelijk is, zonder dat in de overeenkomst te controleren.

Het laatste punt is het makkelijkst te voorkomen. Lees in de overeenkomst wat er staat over de looptijd, de verlenging en de mogelijkheid om uw positie over te dragen. Welke bepalingen daarbij tellen, zetten wij uiteen in ons artikel over de investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen liquide en illiquide beleggingen?

Een liquide belegging kunt u snel verkopen tegen een prijs die past bij de waarde, zoals beursgenoteerde aandelen. Een illiquide belegging heeft geen dagelijkse markt. U bent afhankelijk van een koper of van het einde van een afgesproken looptijd.

Wat is een illiquiditeitspremie?

Dat is het extra rendement dat beleggers kunnen verwachten in ruil voor het vastleggen van hun vermogen. De premie is niet vanzelfsprekend en verschilt per belegging. Beoordeel daarom altijd of het verwachte rendement opweegt tegen de periode waarin u niet over uw geld kunt beschikken.

Kan ik tussentijds uitstappen uit een vastgoedproject?

Bij een projectdeelname is dat in de regel niet mogelijk. Bij Dutch Value is de inleg projectgebonden en niet tussentijds opvraagbaar, tenzij dat contractueel anders is vastgelegd. Ga er bij uw planning daarom van uit dat het vermogen vastligt tot het einde van de looptijd.

Hoeveel van mijn vermogen kan ik illiquide beleggen?

Daar bestaat geen vast percentage voor. Het hangt af van uw horizon, uw vaste uitgaven, uw geplande uitgaven en de omvang van uw totale vermogen. Een eigen financieel adviseur kan helpen die verhouding te bepalen. In ons artikel over vastgoed als onderdeel van uw vermogensplanning bespreken wij de bredere afweging.

Wat gebeurt er als ik onverwacht geld nodig heb?

Dan zult u dat uit ander vermogen moeten betalen. Daarom hoort een illiquide belegging altijd naast een liquiditeitsbuffer te staan. In sommige gevallen is overdracht van uw positie aan een andere partij mogelijk, als de overeenkomst dat toelaat, maar daar kunt u bij uw planning niet van uitgaan.

Hoe beoordeel ik een partij die illiquide beleggingen aanbiedt?

Omdat u tijdens de looptijd niet kunt uitstappen, weegt de keuze van de partij zwaarder dan bij een liquide belegging. Vraag onder meer of de partij zelf meeinvesteert, hoe projecten worden getoetst en hoe u tijdens de looptijd wordt geïnformeerd. Onze checklist met zes vragen voor elke vastgoedpartij helpt u daarbij.

Tot slot

Illiquide beleggingen kunnen een zinvolle plek hebben in een vermogen met een lange horizon, mits u vooraf weet hoe lang het vermogen vastligt en u die periode zonder dit vermogen kunt overbruggen. Leg de looptijd naast uw geplande uitgaven, houd rekening met uitloop en houd een buffer aan die los staat van de belegging. Hoe wij een project toetsen en u tijdens de looptijd informeren, leest u op de pagina werkwijze.

Wilt u verkennen welk deel van uw vermogen zich leent voor een projectgebonden belegging? In een persoonlijk gesprek zetten wij de mogelijkheden en de looptijden voor u naast elkaar.

Genoemde rendementen zijn indicatief en niet gegarandeerd. Investeren in vastgoedprojecten brengt risico's met zich mee. U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen.