De investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject: welke bepalingen tellen

De investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject is het document dat bepaalt wat u kunt afdwingen. Niet de presentatie, niet de projectbegroting en niet het gesprek waarin de looptijd werd toegelicht. Als een project afwijkt van de planning, is de overeenkomst het enige stuk waar naar wordt gekeken.

In de praktijk wordt dat document het minst gelezen van alles wat een investeerder krijgt toegestuurd. Deze pagina loopt de twaalf bepalingen langs die uw positie werkelijk bepalen, met per bepaling de vraag die u stelt als hij ontbreekt of vaag is geformuleerd. Het is een uiteenzetting van wat gangbaar is, geen juridisch advies over uw eigen overeenkomst.

Waarom de overeenkomst zwaarder weegt dan de propositie

Een propositie beschrijft de bedoeling. Een overeenkomst beschrijft de verplichting. Zolang een project loopt zoals begroot, valt dat verschil niemand op. Zodra er iets afwijkt, is het het enige dat telt.

Daar komt bij dat een Spaanse projectstructuur uit twee lagen bestaat. De statuten van de vennootschap regelen de interne verhoudingen en de besluitvorming. De investeringsovereenkomst regelt uw specifieke positie daarbinnen. Beide documenten moeten op elkaar aansluiten. Hoe die eerste laag is opgebouwd, staat in het artikel over investeren via een Spaanse S.L..

Een overeenkomst die iets toestaat wat de statuten verbieden, levert een discussie op die u niet wilt voeren op het moment dat er geld op tafel moet komen.

Blok 1: wie, wat en hoeveel

De eerste vier bepalingen leggen de basis vast. Ze lijken vanzelfsprekend en zijn dat in de praktijk niet altijd.

1. De partijen

Met welke entiteit sluit u de overeenkomst. Is dat de projectvennootschap die eigenaar is van het pand, of een holding daarboven. Dat onderscheid bepaalt op wie u een vordering heeft en of die vordering rechtstreeks verbonden is aan het object.

Controleer de vermelde vennootschap in het Registro Mercantil en vergelijk de bestuurder met wie er tekent.

2. Het object

Welk pand het betreft, met het registernummer uit het Registro de la Propiedad. Een omschrijving als een villa in de omgeving van Estepona is geen objectbepaling. Zonder finca-nummer is niet vast te stellen waar uw kapitaal aan verbonden is.

3. Het bedrag en het moment van storting

Welk bedrag u inbrengt, op welke rekening en volgens welk schema. Bij renovatieprojecten wordt vaak in tranches gestort, gekoppeld aan bouwfasen. Leg vast welke mijlpaal welke tranche vrijmaakt en wie vaststelt dat die mijlpaal is gehaald.

4. De vorm van uw deelname

Neemt u deel in de winst, verstrekt u een lening tegen een vaste vergoeding, of is het een hybride vorm. Dit is de bepaling waaruit uw rangorde volgt en waaruit blijkt of u schuldeiser bent of mede-eigenaar. Neemt u deel vanuit een vennootschap, lees dan ook het artikel over vastgoed vanuit uw holding.

Blok 2: zekerheden en rangorde

De volgende drie bepalingen bepalen wat u overhoudt als het project niet oplevert wat er is begroot.

5. De toegezegde zekerheid

Welke zekerheid wordt gevestigd, op welk object en binnen welke termijn. Een toezegging in de overeenkomst is een verbintenis en nog geen zekerheidsrecht. Vraag om het bewijs van inschrijving, niet om het bewijs van de akte. Hoe u dat controleert, staat in het artikel over hypothecaire zekerheid in Spanje.

6. De rangorde

Op welke plaats u komt te staan en of er ruimte is voor een latere inschrijving vóór u. Een bepaling die vastlegt dat er geen zekerheid met een hogere rang zal worden gevestigd zonder uw instemming, is minstens zo waardevol als de zekerheid zelf.

7. Aanvullende financiering

Mag de vennootschap tijdens de looptijd extra kapitaal aantrekken, en zo ja onder welke voorwaarden. Zonder deze bepaling kan uw relatieve positie tijdens het project verzwakken zonder dat u daar iets over te zeggen heeft. Werkt een structuur uitsluitend met privaat kapitaal en zonder bankfinanciering, leg dat dan ook vast.

Blok 3: looptijd, exit en besluitvorming

De laatste vijf bepalingen gaan over het verloop van het project en over wie er beslist als het anders loopt dan gepland.

8. De looptijd en de verlenging

Wanneer de looptijd eindigt, of verlenging mogelijk is, hoe vaak en met welke maximale termijn. Een verlengingsbepaling zonder maximum is een open einde. Wat verlenging met uw rendement doet, is uitgewerkt in het artikel over exitscenario's bij een Spaans renovatieproject.

9. Het verkoopbesluit

Wie bepaalt wanneer en tegen welke prijs er wordt verkocht. Leg een ondergrens vast waaronder instemming nodig is. Bij een renovatieproject is dit het besluit waar het geld wordt gemaakt of verdampt.

10. De verdeelsleutel en de volgorde van uitkeren

Hoe het resultaat wordt berekend en in welke volgorde er wordt uitgekeerd. Welke kosten gaan er eerst af, wie krijgt als eerste zijn inleg terug, en wordt er over de winst gerekend voor of na een beheervergoeding. Twee overeenkomsten met dezelfde winstdeling van 50/50 kunnen op dit punt sterk verschillen.

11. Rapportage en inzage

Welke informatie u wanneer ontvangt en welke stukken u mag inzien. Kwartaalupdates aan investeerders zijn in dit segment gangbaar. Leg daarnaast vast dat u recht heeft op inzage in de projectadministratie en op een actuele nota simple van het object.

12. Toepasselijk recht en geschillen

Welk recht van toepassing is en welke rechter of welk arbitrage-instituut bevoegd is. Bij een Spaans object en een Spaanse vennootschap ligt Spaans recht voor de hand, ook als u in Nederland woont. Weet vooraf waar u een procedure zou moeten voeren, want dat bepaalt de kosten en de doorlooptijd van een conflict.

Wat lezers het vaakst missen

Vier dingen worden bij het beoordelen van een overeenkomst structureel overgeslagen.

• De aansluiting tussen de overeenkomst en de statuten. Beide documenten opvragen en naast elkaar leggen is een kwestie van een uur werk
• De volgorde van uitkeren. De verdeelsleutel wordt gelezen, de watervalvolgorde niet
• De beheervergoeding en de kostentoerekening. Een vergoeding die vóór de winstberekening wordt afgetrokken, drukt uw resultaat en niet dat van de initiatiefnemer
• De bepaling over aanvullende financiering, die vaak ontbreekt en juist bij vertraging relevant wordt

Wat een overeenkomst niet oplost

Een sluitende overeenkomst neemt het projectrisico niet weg. Een renovatie die duurder uitvalt of een markt die stilvalt, wordt niet gerepareerd door een bepaling. De overeenkomst bepaalt uw plaats en uw rechten als het misgaat, niet of het misgaat.

Ze biedt evenmin bescherming tegen een tegenpartij zonder verhaal. Een uitstekende afspraak met een lege vennootschap levert een uitstekende vordering op die niets waard is. Kijk daarom ook naar wat er achter de handtekening staat: het eigen vermogen van de entiteit, de projectgebonden administratie en de vraag of er eerder projecten zijn afgerond. Hoe die elementen doorwerken in de uitkomst, staat in het artikel over rendement op Spaans vastgoed.

Veelgestelde vragen

Dit zijn de vragen die het vaakst terugkomen zodra een concept-overeenkomst op tafel ligt.

Moet de overeenkomst notarieel worden vastgelegd?

Niet altijd. Voor de vestiging van een hypotheek is een notariële akte en inschrijving in het register verplicht. Voor de investeringsovereenkomst zelf is een onderhandse vorm mogelijk, al geeft een notariële vastlegging meer bewijskracht en een vaste datum.

In welke taal hoort de overeenkomst te zijn?

Bij een Spaanse vennootschap is de Spaanse tekst doorgaans leidend. Een tweetalige versie is gangbaar. Leg vast welke versie voorgaat bij een verschil in uitleg, want die bepaling wordt vaak vergeten.

Kan ik de overeenkomst laten aanpassen?

Bij een projectgebonden structuur is er doorgaans ruimte voor aanpassing op punten als de rapportagecadans, de ondergrens bij verkoop en de verlengingstermijn. Standaardteksten zijn een vertrekpunt, geen eindpunt.

Wat is een redelijke reactietermijn?

Neem de tijd die nodig is om het stuk door uw eigen adviseur te laten beoordelen. Een tegenpartij die op korte termijn een handtekening verlangt zonder inhoudelijke reden, geeft daarmee informatie die u meeweegt.

Hoe controleer ik of de tekenbevoegde dat werkelijk is?

Via het Registro Mercantil, waar de bestuurders en hun bevoegdheden openbaar zijn ingeschreven. Tekent iemand op basis van een volmacht, vraag dan om die volmacht en controleer de reikwijdte ervan.

Wat als de zekerheid niet binnen de afgesproken termijn wordt gevestigd?

Dan hangt het af van de bepaling die daaraan een gevolg verbindt. Een termijn zonder consequentie is een intentie. Een termijn met een recht op terugbetaling of op opschorting van verdere storting is een afspraak.

Wat u hierna kunt doen

Loop een concept-overeenkomst in deze volgorde langs. Eerst de partijen en het object, dan de zekerheid en de rangorde, dan de volgorde van uitkeren, dan de besluitvorming rond verkoop en verlenging, en pas daarna het rendementspercentage. Wie bij het percentage begint, leest de rest niet meer met dezelfde aandacht.

Wilt u zien hoe deze bepalingen in een concreet projectvoorstel zijn uitgewerkt, inclusief de zekerheden en de rapportageafspraken? Plan een persoonlijke afspraak.

Dit artikel is algemeen van aard en vormt geen juridisch of fiscaal advies.