Spaans vastgoed en box 3: direct bezit of deelname in een project

Spaans vastgoed en box 3 worden vaak op één hoop gegooid, terwijl de fiscale behandeling volledig afhangt van de vorm waarin u deelneemt. Een woning op eigen naam in Marbella wordt anders behandeld dan een vordering op een Spaanse projectvennootschap, ook als het onderliggende vastgoed identiek is. Dat verschil bepaalt of Nederland voorkoming van dubbele belasting verleent of niet.

Deze pagina zet de hoofdlijnen naast elkaar: hoe box 3 in 2026 werkt, wat het belastingverdrag met Spanje regelt, wat Spanje zelf heft en waarom deelname in een project fiscaal een andere route volgt dan direct bezit. Het is een uiteenzetting van het systeem, geen advies over uw eigen situatie.

Hoe box 3 in 2026 werkt

Box 3 belast een verondersteld rendement op uw vermogen, niet uw werkelijke opbrengst. De Belastingdienst deelt het vermogen in categorieën in en rekent per categorie met een forfaitair percentage.

Voor 2026 gelden de volgende uitgangspunten:

• Voor overige bezittingen, de categorie waar vastgoed en vorderingen onder vallen, wordt gerekend met een forfaitair rendement van 6,00 procent
• Over het berekende rendement geldt een tarief van 36 procent
• Het heffingsvrije vermogen bedraagt 59.357 euro per persoon, en 118.714 euro voor fiscale partners

Op een vermogen van 1.000.000 euro in overige bezittingen komt de heffing daarmee in de orde van 20.000 euro per jaar uit, voordat rekening is gehouden met het heffingsvrije vermogen en met voorkoming van dubbele belasting.

De tegenbewijsregeling

Sinds de Wet tegenbewijsregeling box 3 kunt u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait. Slaagt dat, dan wordt de heffing berekend over het lagere werkelijke rendement.

Voor projectgebonden vastgoed is dat relevant, omdat het rendement daar niet gelijkmatig over de jaren valt. In de renovatiejaren is er doorgaans geen opbrengst, terwijl het forfait wel doorloopt. Pas in het verkoopjaar valt het resultaat. Wie in de tussenjaren tegenbewijs levert, betaalt in die jaren over een lager bedrag. Hoe dat in uw geval uitpakt hangt af van de samenstelling van uw hele box 3-vermogen.

Direct bezit van Spaans vastgoed

Bezit u een Spaans object op eigen naam, dan telt de waarde daarvan mee in uw Nederlandse box 3-vermogen. Tegelijk mag Spanje dat vastgoed belasten, omdat het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje het heffingsrecht over onroerend goed toewijst aan het land waar het object ligt.

Nederland verleent daarvoor voorkoming van dubbele belasting via de methode van evenredige vrijstelling. In de praktijk betekent dit dat het Spaanse vastgoed wel meetelt bij het bepalen van de grondslag, maar dat het aan Spanje toegewezen deel wordt vrijgesteld. Nederland past daarbij een progressievoorbehoud toe: het buitenlandse object telt mee bij het bepalen van de heffing over het overige box 3-vermogen.

Wat Spanje zelf heft

Aan Spaanse kant spelen twee heffingen een rol voor niet-residenten.

• De inkomstenbelasting voor niet-residenten, de IRNR. Verhuurt u het object niet, dan rekent Spanje met een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde. Verhuurt u wel, dan wordt de werkelijke huuropbrengst belast
• De vermogensbelasting, het Impuesto sobre el Patrimonio. Als niet-resident betaalt u die uitsluitend over uw Spaanse bezittingen, en pas boven een vrijstelling van 700.000 euro per persoon. In 2026 geldt die verruimde vrijstelling onverkort voor niet-residenten

In Andalusië, waar de Costa del Sol onder valt, geldt een regionale korting van 100 procent op de vermogensbelasting. Daardoor betaalt het merendeel van de investeerders daar feitelijk niets aan de regionale heffing. Wel geldt in heel Spanje de landelijke solidariteitsheffing voor grote vermogens vanaf 3 miljoen euro, met tarieven die oplopen van 1,7 tot 3,5 procent.

Deelname in een project volgt een andere route

Neemt u niet zelf het vastgoed in eigendom maar neemt u deel in een project, dan verandert het karakter van uw bezitting. U houdt geen onroerend goed, maar een vordering op een vennootschap of een belang in die vennootschap. Zoals beschreven in de juridische structuur van een Spaanse S.L. is de vennootschap zelf eigenaar van het pand.

Dat onderscheid heeft gevolgen. Een vordering op een Spaanse vennootschap is voor het verdrag geen onroerend goed. Het heffingsrecht daarover ligt in beginsel bij uw woonland, dus bij Nederland. In box 3 valt zo'n vordering onder overige bezittingen, tegen hetzelfde forfait van 6,00 procent, maar zonder de voorkoming die u bij direct bezit wel zou krijgen.

Daar staat tegenover dat u aan Spaanse kant doorgaans buiten de IRNR en buiten de Spaanse vermogensbelasting blijft, omdat u geen Spaans onroerend goed houdt. Of dat per saldo gunstiger of ongunstiger uitpakt hangt af van uw totale vermogenspositie, van de omvang van uw overige box 3-bezittingen en van de vraag of de tegenbewijsregeling in uw geval uitkomst biedt. Dat is precies het soort afweging dat u met uw eigen adviseur maakt en niet uit een algemeen artikel haalt.

Een rekenvoorbeeld ter illustratie

Stel dat u 250.000 euro inzet en dat het heffingsvrije vermogen al is opgegaan aan ander vermogen.

In box 3 wordt gerekend met een forfait van 6,00 procent, dus 15.000 euro. Daarover 36 procent levert een heffing op van 5.400 euro per jaar.

Bij een indicatieve vaste vergoeding van 8 procent bedraagt de bruto opbrengst 20.000 euro. Na de box 3-heffing resteert indicatief 14.600 euro, ofwel ongeveer 5,8 procent netto. Bij een vergoeding van 10 procent komt dat uit op circa 7,8 procent netto.

Dit voorbeeld negeert bewust uw overige vermogen, de tegenbewijsregeling en eventuele Spaanse heffingen. Genoemde percentages zijn indicaties en geen toezeggingen. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Veelgemaakte fouten

Vier misvattingen komen structureel terug in gesprekken met investeerders.

• Aannemen dat elke vorm van Spaans vastgoed recht geeft op voorkoming van dubbele belasting. Dat geldt bij direct bezit, niet automatisch bij een vordering of een belang
• De Spaanse vermogensbelasting als vanzelfsprekend beschouwen. In Andalusië is de regionale heffing volledig gekort, maar de landelijke solidariteitsheffing blijft boven 3 miljoen euro bestaan
• Het forfait van 6,00 procent verwarren met een verwacht rendement. Het is een rekenregel, geen prognose
• De tegenbewijsregeling pas overwegen bij de aanslag in plaats van bij het opzetten van de structuur

Veelgestelde vragen

Moet ik in Spanje aangifte doen als ik alleen deelneem in een project?

Houdt u geen Spaans onroerend goed en geen Spaanse woonplaats, dan bestaat er doorgaans geen aangifteplicht voor de IRNR. Bij dividend of rente uit een Spaanse vennootschap kan Spanje wel bronbelasting inhouden. Laat dit voor uw eigen situatie toetsen.

Telt een deelname mee voor het heffingsvrije vermogen?

Ja. Het heffingsvrije vermogen van 59.357 euro per persoon geldt voor het totaal van uw box 3-vermogen, ongeacht de samenstelling.

Wat gebeurt er fiscaal in het jaar van verkoop?

Onder het forfaitaire stelsel wordt niet de winst zelf belast, maar het forfaitaire rendement over de waarde op de peildatum. Bij toepassing van de tegenbewijsregeling wordt juist wel naar het werkelijke resultaat gekeken, waardoor het verkoopjaar zwaarder kan uitvallen dan de tussenjaren.

Is een structuur via een holding gunstiger?

Houdt u de deelname vanuit een vennootschap, dan verschuift de heffing van box 3 naar de vennootschapsbelasting en later naar box 2. Of dat voordeliger is hangt af van de omvang, de looptijd en van wat u met de opbrengst wilt doen. Dit vraagt een individuele berekening.

Verandert er nog iets aan box 3?

Het stelsel is de afgelopen jaren meermaals aangepast en de overgang naar heffing over werkelijk rendement is nog niet afgerond. Houd er rekening mee dat de percentages en de systematiek in de looptijd van een project kunnen wijzigen.

Kan ik Spaanse belasting verrekenen met mijn Nederlandse aanslag?

Bij direct bezit verleent Nederland voorkoming via evenredige vrijstelling. Bij andere vormen van deelname is de route anders. De uitwerking hangt af van het soort inkomen en van de verdragsbepaling die van toepassing is.

Wat u hierna kunt doen

De fiscale uitkomst van een investering in Spaans vastgoed wordt bepaald door de structuur, niet door het rendementspercentage. Wie de structuur kiest nadat het rendement is toegezegd, ontdekt de fiscale gevolgen pas bij de aanslag.

Wilt u zien hoe een concreet projectvoorstel is opgebouwd, inclusief de juridische vorm en de kasstromen per fase? Plan een persoonlijke afspraak.

Dit artikel is algemeen van aard en vormt geen juridisch of fiscaal advies.