Vastgoed vanuit uw holding. Welke rol kan het spelen?

Veel ondernemers hebben een groot deel van hun vermogen niet privé, maar in hun holding. Na jaren van winstuitkeringen uit de werkmaatschappij, of na de verkoop van een onderneming, staat daar vermogen dat niet direct nodig is. De vraag is dan welke rol vastgoed vanuit uw holding kan spelen. Dat is in de eerste plaats een vermogensvraag: hoeveel kunt u missen, voor hoe lang, en hoe past het naast wat u al heeft? In dit artikel zetten wij de afwegingen voor u op een rij, zonder fiscale conclusies te trekken voor uw situatie.

In het kort

• Investeren in vastgoed vanuit een holding begint bij de vraag welk deel van het vermogen werkelijk vrij is.
• De liquiditeit van de werkmaatschappij en de looptijd van de investering moeten op elkaar aansluiten.
• Of investeren via de holding of privé gunstiger is, hangt af van uw persoonlijke situatie en vraagt om een eigen fiscaal adviseur.

Waarom ondernemers vastgoed vanuit hun holding overwegen

Vermogen in een holding is vaak ontstaan uit de onderneming zelf. Het staat op een spaarrekening of in een beleggingsportefeuille, en de opbrengst daarvan is bescheiden. Tegelijk is het geen geld dat de ondernemer dagelijks gebruikt. Dat maakt het een logische kandidaat voor investeringen met een horizon van een of meer jaren. Vastgoed is in die afweging aantrekkelijk omdat het tastbaar is, en omdat het een andere ontwikkeling kan laten zien dan aandelen en obligaties.

Daarnaast speelt voor veel ondernemers het denken in generaties. Vermogen in een holding is vaak bedoeld om op termijn door te geven. Een investering die zorgvuldig is vastgelegd en goed te volgen is, past beter bij dat doel dan een belegging die u nauwelijks begrijpt. In ons artikel over vastgoed als onderdeel van uw vermogensplanning gaan wij dieper in op die bredere afweging.

Welk deel van het vermogen in de holding is werkelijk vrij?

Niet alles wat in de holding staat, is vrij beschikbaar. Een holding heeft vaak een functie voor de werkmaatschappij, bijvoorbeeld als financier of als buffer bij tegenvallers. Ook kunnen er afspraken met de bank zijn die bepalen hoeveel vermogen er in de groep moet blijven. Voordat u investeert, is het daarom verstandig vast te stellen welk bedrag de onderneming in een slecht jaar nodig kan hebben. Pas wat daarna overblijft, is vrij vermogen in de zin van deze afweging.

De liquiditeit van de werkmaatschappij

Een vastgoedproject vraagt geduld. Bij Dutch Value loopt een project gemiddeld 6 tot 18 maanden, en bij vaste rente geldt een looptijd van 12 tot 36 maanden. Gedurende die periode is het kapitaal projectgebonden en niet tussentijds opvraagbaar. Investeer dus nooit vermogen dat de werkmaatschappij in die periode kan nodig hebben. Een tekort in de onderneming laat zich niet oplossen met geld dat vastzit in een villa in Spanje.

Spreiding binnen de holding

Ook binnen de holding geldt dat spreiding verstandig is. Een investering in een vastgoedproject is een concentratie in één object, op één locatie, met één uitkomst. Het is daarom gebruikelijk om er maar een deel van het vrije vermogen aan te besteden. Welk deel passend is, hangt af van de omvang van het totale vermogen en van de andere beleggingen. Een onafhankelijk financieel adviseur kan helpen die verhouding te bepalen.

Holding of privé: waar zit het verschil?

Het verschil tussen investeren vanuit uw holding en investeren vanuit privé is in de eerste plaats fiscaal. Opbrengsten in een besloten vennootschap vallen onder de vennootschapsbelasting. Keert de holding die opbrengsten later aan u uit, dan volgt heffing in box 2. Vermogen dat u privé aanhoudt, valt in de regel in box 3, een regime dat de afgelopen jaren sterk in beweging is.

Welke route voor u gunstiger is, hangt af van uw inkomen, uw plannen met het vermogen, de omvang van de investering en de manier waarop het rendement wordt uitgekeerd. Ook het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje speelt een rol. Wij trekken daar in dit artikel bewust geen conclusie over. Bespreek dit altijd met uw eigen fiscaal adviseur voordat u besluit, en betrek daarbij ook de vraag hoe de investering in de jaarrekening van de holding wordt verwerkt.

Hoe een investering vanuit de holding wordt vastgelegd

Elke deelname bij Dutch Value wordt vastgelegd in een notariële overeenkomst binnen het Spaanse recht, met daarin het project, het bedrag, het gekozen model, de looptijd en de wijze van uitkering. Of een deelname vanuit uw holding mogelijk is en hoe die dan wordt vastgelegd, bespreken wij per situatie met u en uw adviseur. Daarbij komt ook aan de orde wie de contractpartij is en waar uitkeringen terechtkomen. Wat de notaris in Spanje precies doet en welke afspraken u in de overeenkomst terugvindt, leest u in ons artikel over de notariële overeenkomst.

De projecten zelf lopen via Dutch Value Investments S.L., een Spaanse vennootschap die partij is bij de aankoop, de renovatie en de verkoop. Hoe die structuur werkt en waarom wij ervoor kiezen, leest u in ons artikel over investeren via een Spaanse S.L.. Heeft uw holding meerdere aandeelhouders, leg dan intern vast wie over de investering beslist. Dat voorkomt discussie als er tijdens de looptijd keuzes gemaakt moeten worden.

Een rekenvoorbeeld

Het onderstaande voorbeeld is fictief en bedoeld om de afweging te illustreren. Het zegt niets over een bestaand of toekomstig project, en de bedragen zijn vóór belastingen.

Stel dat uw holding €2.000.000 aan liquide middelen heeft. U besluit dat €600.000 beschikbaar moet blijven als buffer voor de werkmaatschappij. Van de resterende €1.400.000 wilt u maximaal een kwart in één vastgoedproject investeren. Dat komt neer op €350.000.

Kiest u voor vaste rente met een indicatieve vergoeding van 8% per jaar, dan bedraagt de vergoeding bij een deelname van €350.000 indicatief €28.000 per jaar. Bij een looptijd van 24 maanden is dat indicatief €56.000 in totaal, vóór vennootschapsbelasting.

Kiest u voor winstdeling, dan is er tussentijds geen uitkering. De opbrengst volgt dan volledig uit het projectresultaat na verkoop en kan hoger of lager uitvallen. In beide gevallen blijft €1.050.000 beschikbaar voor andere beleggingen, zodat de holding niet afhankelijk wordt van één project. Welk model bij uw doelen past, leest u op de pagina investeringsmodellen.

Investeer vanuit uw holding alleen wat de onderneming gedurende de looptijd niet nodig heeft.

Veelgemaakte fouten

Bij investeringen vanuit een holding zien wij een aantal terugkerende aandachtspunten. Ze hebben minder met het project te maken dan met de positie van de holding zelf.

• Geen buffer aanhouden voor de werkmaatschappij, waardoor een slecht jaar in de onderneming samenvalt met vastzittend kapitaal.
• De looptijd van de investering niet afstemmen op geplande uitgaven, zoals een overname of een grote investering in de onderneming.
• Uitgaan van de fiscale positie van een ander, in plaats van de eigen situatie te laten doorrekenen.
• Te veel vermogen in één project onderbrengen, waardoor de spreiding binnen de holding verdwijnt.
• Niet vastleggen wie binnen de holding beslist, als er meerdere aandeelhouders zijn.

Een goede partij helpt u deze punten vooraf scherp te krijgen. In onze checklist met zes vragen voor elke vastgoedpartij leest u hoe u een partij zelf toetst.

Veelgestelde vragen

Kan mijn holding deelnemen in een vastgoedproject in Spanje?

Dat bespreken wij per situatie. Elke deelname wordt vastgelegd in een notariële overeenkomst, en de vraag wie daarin de contractpartij is, hoort bij dat gesprek. Betrek daarbij altijd uw eigen fiscaal adviseur, zodat de keuze tussen holding en privé past bij uw situatie.

Is investeren vanuit de holding fiscaal gunstiger dan privé?

Dat verschilt per situatie. Opbrengsten in de holding vallen onder de vennootschapsbelasting en bij uitkering naar privé volgt box 2, terwijl privévermogen in de regel in box 3 valt. Welke route voor u gunstiger uitvalt, hangt af van uw persoonlijke omstandigheden en vraagt om een berekening door uw eigen adviseur.

Wat is het minimale bedrag om deel te nemen?

De minimale deelname bij Dutch Value is €250.000 per project.

Hoe lang staat het vermogen vast?

Een project loopt gemiddeld 6 tot 18 maanden. Bij het model met vaste rente geldt een looptijd van 12 tot 36 maanden. Gedurende die periode is het kapitaal projectgebonden en niet tussentijds opvraagbaar, tenzij contractueel anders is afgesproken.

Welk model past het best bij een holding?

Dat hangt af van wat de holding met de opbrengst wil doen. Zoekt u voorspelbare inkomsten, dan ligt vaste rente voor de hand. Heeft u de opbrengst niet op korte termijn nodig en wilt u meedelen in het resultaat, dan past winstdeling beter. Het hybride model combineert beide. Meer daarover leest u in ons artikel over winstdeling, vaste rente of hybride.

Tot slot

Vastgoed vanuit uw holding kan een zinvolle plek hebben naast de andere bezittingen van de holding, mits het vermogen werkelijk vrij is en de looptijd past bij de onderneming. De fiscale kant verschilt per situatie en hoort altijd bij uw eigen adviseur. Wij nemen de structuur, het model en het project graag met u en uw adviseur door.

Wilt u verkennen welke rol vastgoed in uw holding kan spelen? In een persoonlijk gesprek zetten wij de mogelijkheden voor u naast elkaar.

Genoemde rendementen zijn indicatief en niet gegarandeerd. Investeren in vastgoedprojecten brengt risico's met zich mee. U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen.