Exitscenario's bij een Spaans renovatieproject: wat als de verkoop uitblijft

Exitscenario's bij een Spaans renovatieproject zijn de afspraken die bepalen wat er gebeurt als het pand niet verkoopt binnen de geplande termijn. Vrijwel elke propositie beschrijft het basisscenario: kopen, verbouwen, verkopen, verdelen. Veel minder proposities beschrijven wat er gebeurt als stap drie zes of twaalf maanden later valt dan begroot.

Dat tweede deel is precies waar uw positie wordt bepaald. Een project dat uiteindelijk het beoogde bedrag oplevert maar er een jaar langer over doet, is voor u een ander project geworden. Deze pagina zet de vier exitroutes uiteen die in dit segment gangbaar zijn, beschrijft wat elk scenario met uw rendement doet en geeft aan welke afspraken u vooraf vastlegt. Alle genoemde bedragen en percentages zijn indicaties. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Waarom het verkoopmoment het gevoeligste punt is

Bij een renovatieproject komt het geld op één moment binnen. Tot dat moment is er alleen uitgaande kasstroom. Dat maakt de doorlooptijd tot de belangrijkste variabele in de rekensom, belangrijker dan de verkoopprijs zelf.

Een voorbeeld maakt dat concreet. Een project dat 40.000 euro oplevert op een inleg van 250.000 euro geeft over achttien maanden een indicatief rendement in de orde van 10 procent op jaarbasis. Hetzelfde bedrag over dertig maanden geeft indicatief circa 6 procent. Het absolute resultaat is gelijk, uw rendement is bijna gehalveerd.

Daar komt bij dat de vaste lasten doorlopen. Gemeenschapskosten, verzekering, IBI en beheer stoppen niet als het pand in de etalage staat. Hoe die posten in het projectresultaat landen, staat uitgewerkt in het artikel over rendement op Spaans vastgoed.

Wanneer een verkoop in Spanje uitloopt

Uitloop heeft in de praktijk vier oorzaken, en ze zijn niet allemaal even goed te beheersen.

• Prijsstelling. Het pand staat boven de markt geprijsd en trekt geen serieuze bezichtigingen. Dit is de best beheersbare oorzaak en tegelijk de oorzaak waar het langst mee wordt gewacht
• Marktomstandigheden. De vraag in het segment daalt of financiering wordt lastiger, waardoor de doorlooptijd van vergelijkbaar aanbod oploopt
• Regelgeving. Aangescherpte regels voor buitenlandse kopers of voor toeristische verhuur beperken de kopersgroep en daarmee de liquiditeit van de markt
• Oplevering. De renovatie is niet volledig afgerond of een vergunning of oplevercertificaat ontbreekt nog, waardoor een koper afhaakt in de laatste fase

De eerste twee zijn zichtbaar in de markt en kunnen tijdens de looptijd worden gevolgd. De laatste twee zijn vooraf te toetsen. Vraag daarom bij een projectvoorstel altijd naar de gemiddelde verkooptijd van vergelijkbaar aanbod in dezelfde straat of wijk, en naar de vergunningspositie op het moment van aankoop.

Vier exitscenario's

Als de verkoop uitblijft, zijn er in dit segment vier routes. Ze verschillen in wat ze kosten en in wie erover beslist.

Scenario 1: verlengen en doorverkopen

De meest voorkomende route. De looptijd wordt verlengd, het pand blijft in de markt en de prijs wordt bijgesteld. Uw kapitaal blijft vastzitten, de vaste lasten lopen door en uw rendement op jaarbasis daalt.

De vraag die u vooraf beantwoord wilt hebben, is wie tot verlenging besluit en of daar een maximum aan zit. Een verlenging zonder einddatum is geen scenario maar een open einde.

Scenario 2: verkopen tegen een lagere prijs

Het pand wordt onder de begrote opbrengst verkocht om de looptijd te beperken. Dat drukt het absolute resultaat, maar herstelt het rendement op jaarbasis gedeeltelijk omdat de teller korter loopt.

Deze route vraagt een afspraak over de ondergrens. Vanaf welk bedrag mag er zonder overleg worden verkocht, en vanaf welk bedrag niet.

Scenario 3: overgaan op verhuur

Het pand wordt tijdelijk verhuurd om de vaste lasten te dekken tot de markt aantrekt. Voor kustregio's worden bruto huurrendementen genoemd in een bandbreedte van ongeveer 5 tot 8 procent, waar na kosten en leegstand aanzienlijk minder van overblijft. Ook dit zijn indicaties.

Verhuur verandert het karakter van het project. Er ontstaat een kasstroom, maar de exit schuift op en er komen fiscale en vergunningsaspecten bij. Leg vast of verhuur een toegestane route is en wie daarover beslist.

Scenario 4: overdracht van de positie

Uw positie wordt overgenomen door een andere kapitaalverschaffer of door de initiatiefnemer. Dit is de enige route waarbij u eerder uit het project stapt dan het project zelf.

Tussentijdse uitstap is alleen mogelijk als die contractueel is vastgelegd. Zonder zo'n bepaling bestaat de route niet, hoe redelijk het verzoek ook is. Ook de waardering bij overdracht hoort vooraf te zijn geregeld, omdat onderhandelen over een prijs op het moment dat u eruit wilt zelden in uw voordeel werkt.

Wat elk scenario met uw positie doet

Welk scenario u raakt en hoe hard, hangt af van de vorm waarin u deelneemt.

Bij een vaste vergoeding loopt de rente in beginsel door tot aflossing. Uitloop verhoogt daarmee uw absolute opbrengst, maar verlengt de periode waarin uw kapitaal vastzit. Het risico verschuift van rendement naar terugbetaling.

Bij een winstdeling schuift de uitkering mee met de verkoop en daalt uw rendement op jaarbasis met elke maand vertraging. Bovendien deelt u mee in de lagere opbrengst als voor scenario 2 wordt gekozen.

Bij een hybride vorm houdt u de vaste component en verwatert het winstdeel. Dat dempt de klap, maar neemt hem niet weg.

Heeft u hypothecaire zekerheid, dan bepaalt uw rangorde wat er bij gedwongen verkoop overblijft. Hoe u controleert of die zekerheid daadwerkelijk is gevestigd, staat in het artikel over hypothecaire zekerheid in Spanje.

Welke afspraken u vooraf vastlegt

Een exitscenario dat pas wordt bedacht als de vertraging er is, is een onderhandeling en geen afspraak. Zes punten horen voor de start op papier te staan.

• De maximale verlengingstermijn en het aantal keren dat verlengd mag worden
• Wie het besluit tot verlenging neemt en met welke meerderheid
• De ondergrens waaronder niet zonder instemming mag worden verkocht
• Of tijdelijke verhuur is toegestaan en wat er dan met de opbrengst gebeurt
• Of tussentijdse overdracht van uw positie mogelijk is en tegen welke waardering
• De rapportagecadans tijdens de verlenging, bijvoorbeeld kwartaalupdates aan investeerders

Deze zes punten horen thuis in de overeenkomst zelf. Welke bepalingen daar verder in staan, is uitgewerkt in het artikel over de investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject.

Een rekenvoorbeeld met tegenscenario

Stel dat u 250.000 euro inbrengt in een project met een geplande looptijd van achttien maanden en een winstdeling van 50/50. Het totale projectkapitaal bedraagt 1.000.000 euro.

In het basisscenario komt de verkoopopbrengst uit op 1.300.000 euro. Na verkoopkosten van 80.000 euro resteert een projectresultaat van 220.000 euro. Uw aandeel bedraagt 27.500 euro over achttien maanden, indicatief in de orde van 11 procent op jaarbasis.

Nu scenario 1. Het pand verkoopt pas na dertig maanden, voor dezelfde prijs. De vaste lasten over die extra twaalf maanden bedragen 24.000 euro. Het projectresultaat zakt naar 196.000 euro en uw aandeel naar 24.500 euro. Over dertig maanden komt dat indicatief uit op circa 4 procent op jaarbasis.

En scenario 2. Het pand wordt na eenentwintig maanden verkocht voor 1.200.000 euro. Het projectresultaat komt uit op 114.000 euro en uw aandeel op 14.250 euro, indicatief circa 3 procent op jaarbasis.

Sneller verkopen tegen een lagere prijs pakt hier niet gunstiger uit dan doorzetten. Dat is geen algemene regel maar de uitkomst van deze getallen. Juist daarom hoort het besluit bij iemand te liggen die de cijfers per scenario kan laten zien. Beide varianten zijn illustratief en geen voorspelling.

Veelgemaakte fouten

Vijf fouten komen structureel terug bij investeerders die voor het eerst met een uitlopend project te maken krijgen.

• Alleen naar het basisscenario kijken en niet vragen wat er bij twaalf maanden vertraging gebeurt
• Aannemen dat tussentijds uitstappen mogelijk is omdat het redelijk klinkt, zonder contractuele bepaling
• De vaste lasten tijdens de verlengingsperiode vergeten in de rekensom
• Geen maximum afspreken op het aantal verlengingen
• De structuur van de deelname negeren, terwijl de opzet van de Spaanse projectvennootschap bepaalt wie over de exit beslist

Veelgestelde vragen

Dit zijn de vragen die het vaakst terugkomen zodra een verkoop langer duurt dan begroot.

Hoe lang staat vergelijkbaar aanbod gemiddeld in de markt?

Dat verschilt sterk per regio, prijsklasse en objecttype. Het cijfer dat telt is de doorlooptijd van panden in hetzelfde segment en dezelfde wijk, niet het landelijke gemiddelde. Vraag daar bij een projectvoorstel expliciet naar.

Kan ik mijn geld opnemen als het project uitloopt?

Alleen als de overeenkomst een uitstapmogelijkheid kent. Zonder zo'n bepaling loopt uw positie mee tot de exit van het project. Dit is het punt om vóór de instap te regelen.

Wie besluit uiteindelijk over de verkoopprijs?

Dat volgt uit de statuten en uit de overeenkomst. Vaak ligt het besluit bij het bestuur, met een instemmingsdrempel vanaf een bepaald bedrag of bij een prijs onder een afgesproken ondergrens.

Wat als de initiatiefnemer wil verlengen en ik niet?

Dan is de besluitvormingsregeling doorslaggevend. Is er geen regeling, dan geldt in beginsel het besluit van het bestuur. Een afgesproken maximumtermijn is uw belangrijkste instrument om dat te begrenzen.

Verandert er iets fiscaal als het project uitloopt?

Bij een privédeelname loopt de heffing over het forfaitaire rendement in box 3 door zolang u de positie houdt. Vanuit een vennootschap valt de heffing pas bij realisatie. Wat deelname vanuit een vennootschap verder vraagt, leest u in het artikel over vastgoed vanuit uw holding.

Is verhuur tijdens de verlenging altijd mogelijk?

Nee. Het hangt af van de vergunningspositie, van gemeentelijke regels voor toeristische verhuur en van de vraag of de overeenkomst het toelaat. Een pand in renovatie is bovendien niet altijd verhuurbaar in de staat waarin het verkeert.

Wat u hierna kunt doen

Beoordeel een projectvoorstel op dit punt in deze volgorde. Vraag eerst wat er gebeurt bij twaalf maanden vertraging, vraag daarna om de cijfers per scenario, controleer vervolgens wie het besluit neemt, en kijk pas daarna naar het rendement in het basisscenario. Wie alleen het basisscenario beoordeelt, koopt de gunstigste helft van de uitkomst.

Wilt u zien hoe de exitscenario's in een concreet projectvoorstel zijn uitgewerkt, inclusief de cijfers bij vertraging? Plan een persoonlijke afspraak.

Dit artikel is algemeen van aard. Resultaten uit het verleden en marktontwikkelingen bieden geen garantie voor de toekomst.