Inversión inmobiliaria desde su holding. ¿Qué papel puede desempeñar?

Muchos empresarios no tienen gran parte de su patrimonio a título personal, sino en su holding. Tras años de distribución de beneficios de la sociedad operativa, o tras la venta de una empresa, queda un capital que no se necesita de forma inmediata. La cuestión es qué papel puede desempeñar el sector inmobiliario desde su holding. Se trata, en primer lugar, de una cuestión patrimonial: cuánto puede permitirse invertir, durante cuánto tiempo y cómo encaja con lo que ya posee. En este artículo, analizamos los factores a tener en cuenta, sin extraer conclusiones fiscales para su situación particular.

En resumen

• Invertir en bienes inmuebles desde un holding comienza por determinar qué parte del patrimonio está realmente disponible.
• La liquidez de la sociedad operativa y el plazo de la inversión deben estar alineados.
• Si es más ventajoso invertir a través del holding o a título personal depende de su situación particular y requiere la consulta con su propio asesor fiscal.

Por qué los empresarios consideran invertir en inmuebles desde su holding

El capital en un holding suele provenir de la propia empresa. Se encuentra en una cuenta de ahorros o en una cartera de inversiones, y su rentabilidad es modesta. Al mismo tiempo, no es dinero que el empresario utilice a diario. Esto lo convierte en un candidato lógico para inversiones con un horizonte de uno o varios años. En este sentido, el sector inmobiliario resulta atractivo porque es tangible y porque puede mostrar una evolución diferente a la de las acciones y los bonos.

Además, para muchos empresarios es importante pensar en términos generacionales. El patrimonio en un holding suele estar destinado a ser transmitido a largo plazo. Una inversión que esté cuidadosamente documentada y sea fácil de seguir encaja mejor con ese objetivo que una inversión que apenas se comprende. En nuestro artículo sobre el sector inmobiliario como parte de su planificación patrimonial profundizamos en esta consideración más amplia.

¿Qué parte del patrimonio en el holding está realmente disponible?

No todo lo que hay en el holding está disponible libremente. Un holding suele cumplir una función para la sociedad operativa, por ejemplo, como financiador o como reserva ante imprevistos. También pueden existir acuerdos con el banco que determinen cuánto capital debe permanecer en el grupo. Por ello, antes de invertir, es aconsejable determinar qué cantidad podría necesitar la empresa en un año difícil. Solo lo que queda después de eso es capital disponible a efectos de esta decisión.

La liquidez de la sociedad operativa

Un proyecto inmobiliario requiere paciencia. En Dutch Value, un proyecto dura de media entre 6 y 18 meses, y en el caso de tipos de interés fijos, el plazo es de 12 a 36 meses. Durante ese periodo, el capital está vinculado al proyecto y no puede retirarse antes de tiempo. Por lo tanto, nunca invierta capital que la sociedad operativa pueda necesitar durante ese periodo. Un déficit en la empresa no puede resolverse con dinero atrapado en una villa en España.

Diversificación dentro del holding

La diversificación también es sensata dentro del holding. Una inversión en un proyecto inmobiliario supone una concentración en un solo objeto, en una sola ubicación y con un solo resultado. Por ello, es habitual destinar solo una parte del capital disponible. Qué parte es la adecuada depende del volumen del patrimonio total y de las demás inversiones. Un asesor financiero independiente puede ayudar a determinar esa proporción.

Holding o a título personal: ¿cuál es la diferencia?

La diferencia entre invertir desde su holding e invertir a título personal es, ante todo, fiscal. Los rendimientos en una sociedad de responsabilidad limitada están sujetos al impuesto de sociedades. Si el holding distribuye esos rendimientos a usted más tarde, se aplicará la tributación correspondiente. El patrimonio que usted mantiene a título personal suele estar sujeto a un régimen de tributación sobre el patrimonio, un sistema que ha experimentado muchos cambios en los últimos años.

Qué vía es más ventajosa para usted depende de sus ingresos, sus planes con el patrimonio, el volumen de la inversión y la forma en que se distribuye la rentabilidad. El convenio fiscal entre los Países Bajos y España también desempeña un papel importante. En este artículo, evitamos deliberadamente extraer conclusiones al respecto. Coméntelo siempre con su propio asesor fiscal antes de tomar una decisión, y considere también cómo se registrará la inversión en las cuentas anuales del holding.

Cómo se formaliza una inversión desde el holding

Cada participación en Dutch Value se formaliza mediante un contrato notarial bajo la legislación española, que incluye el proyecto, el importe, el modelo elegido, el plazo y la forma de pago. Discutiremos con usted y su asesor si es posible realizar una participación desde su holding y cómo se formalizará en cada situación. También se tratará quién es la parte contratante y dónde se recibirán los pagos. Puede leer qué hace exactamente el notario en España y qué acuerdos encontrará en el contrato en nuestro artículo sobre el contrato notarial.

Los proyectos en sí se gestionan a través de Dutch Value Investments S.L., una sociedad española que es parte en la compra, la renovación y la venta. Puede leer cómo funciona esta estructura y por qué la elegimos en nuestro artículo sobre invertir a través de una S.L. española. Si su holding tiene varios accionistas, establezca internamente quién decide sobre la inversión. Esto evitará discusiones si hay que tomar decisiones durante el transcurso del proyecto.

Un ejemplo de cálculo

El siguiente ejemplo es ficticio y tiene como objetivo ilustrar la toma de decisiones. No dice nada sobre un proyecto existente o futuro, y las cantidades son antes de impuestos.

Supongamos que su holding tiene 2.000.000 € en activos líquidos. Usted decide que 600.000 € deben permanecer disponibles como reserva para la sociedad operativa. De los 1.400.000 € restantes, desea invertir como máximo una cuarta parte en un solo proyecto inmobiliario. Esto equivale a 350.000 €.

Si opta por un tipo de interés fijo con una rentabilidad indicativa del 8% anual, la remuneración por una participación de 350.000 € sería de unos 28.000 € anuales. Con un plazo de 24 meses, esto supone un total indicativo de 56.000 €, antes del impuesto de sociedades.

Si elige la participación en beneficios, no habrá pagos intermedios. El rendimiento dependerá totalmente del resultado del proyecto tras la venta y puede ser mayor o menor. En ambos casos, 1.050.000 € seguirán estando disponibles para otras inversiones, de modo que el holding no dependa de un solo proyecto. Puede leer qué modelo se adapta a sus objetivos en la página modelos de inversión.

Invierta desde su holding solo lo que la empresa no necesite durante el plazo de la inversión.

Errores comunes

Al realizar inversiones desde un holding, observamos una serie de puntos recurrentes a tener en cuenta. Tienen menos que ver con el proyecto que con la posición del propio holding.

• No mantener una reserva para la sociedad operativa, lo que provoca que un mal año en la empresa coincida con capital inmovilizado.
• No ajustar el plazo de la inversión a los gastos previstos, como una adquisición o una gran inversión en la empresa.
• Basarse en la situación fiscal de otra persona, en lugar de hacer que calculen su propia situación.
• Destinar demasiado capital a un solo proyecto, lo que hace que se pierda la diversificación dentro del holding.
• No dejar claro quién toma las decisiones dentro del holding si hay varios accionistas.

Una buena parte le ayudará a aclarar estos puntos de antemano. En nuestra lista de control con seis preguntas para cualquier empresa inmobiliaria puede leer cómo evaluar a una parte usted mismo.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi holding participar en un proyecto inmobiliario en España?

Lo discutimos según cada situación. Cada participación se formaliza en un contrato notarial, y la cuestión de quién es la parte contratante forma parte de esa conversación. Consulte siempre a su propio asesor fiscal para que la elección entre el holding y el ámbito privado se ajuste a su situación.

¿Es fiscalmente más ventajoso invertir desde el holding que a título privado?

Eso depende de cada situación. Los rendimientos en el holding están sujetos al impuesto de sociedades y, al distribuirse a nivel privado, se aplica el "box 2", mientras que el patrimonio privado suele tributar en el "box 3". Qué vía le resulta más favorable depende de sus circunstancias personales y requiere un cálculo por parte de su propio asesor.

¿Cuál es el importe mínimo para participar?

La participación mínima en Dutch Value es de 250.000 € por proyecto.

¿Cuánto tiempo está inmovilizado el capital?

Un proyecto dura de media entre 6 y 18 meses. En el modelo de tipo de interés fijo, el plazo es de 12 a 36 meses. Durante ese periodo, el capital está vinculado al proyecto y no puede retirarse antes de tiempo, a menos que se haya acordado lo contrario por contrato.

¿Qué modelo se adapta mejor a un holding?

Esto depende de lo que la sociedad holding quiera hacer con los rendimientos. Si busca ingresos predecibles, lo más lógico es un tipo de interés fijo. Si no necesita los beneficios a corto plazo y desea participar en los resultados, la participación en beneficios es más adecuada. El modelo híbrido combina ambos. Puede leer más al respecto en nuestro artículo sobre participación en beneficios, interés fijo o modelo híbrido.

En conclusión

La inversión inmobiliaria desde su holding puede tener un lugar útil junto a otros activos, siempre que el capital esté realmente disponible y el plazo se ajuste a la empresa. El aspecto fiscal varía según la situación y debe consultarse siempre con su asesor. Estaremos encantados de revisar la estructura, el modelo y el proyecto con usted y su asesor.

¿Desea explorar qué papel puede desempeñar el sector inmobiliario en su holding? En una reunión personal analizaremos las posibilidades para usted.

Los rendimientos mencionados son indicativos y no están garantizados. Invertir en proyectos inmobiliarios conlleva riesgos. Puede perder total o parcialmente su inversión.