Bouwvergunningen bij een Spaans renovatieproject: het vergunningsrisico in cijfers

De bouwvergunning bij een Spaans renovatieproject is de post die het vaakst buiten de rekensom blijft en het vaakst de planning bepaalt. Het bedrag dat de vergunning zelf kost, is beperkt. De tijd die de procedure kost, is dat niet. En bij een project waar het geld op één moment binnenkomt, is tijd de duurste variabele die er is.

Deze pagina zet uiteen welke drie vergunningsvormen Spanje kent, welke doorlooptijden en kosten daarbij horen, waarom uitblijven van een besluit in Spanje geen toestemming betekent en wat vertraging concreet met het resultaat doet. Alle genoemde bedragen, termijnen en percentages zijn indicaties. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

De drie vormen van bouwvergunning in Spanje

Spanje kent voor verbouwingen drie routes. Welke van toepassing is, hangt af van de aard van het werk en niet van de omvang van het budget.

Licencia de obra mayor

Deze zware vergunning is nodig zodra er wordt ingegrepen in de constructie, de gevel, het volume of het gebruik van het pand. Er hoort een technisch project bij, opgesteld en ondertekend door een architect en goedgekeurd door het beroepscollege. Bij een renovatie in het hogere segment is dit vrijwel altijd de route.

De doorlooptijd ligt indicatief tussen de één en zes maanden, afhankelijk van de gemeente en van de volledigheid van het dossier. Dat is de spreiding waar een projectplanning rekening mee hoort te houden.

Licencia de obra menor

Voor werk dat de constructie en de gevel ongemoeid laat, volstaat de lichte vergunning. Denk aan het vernieuwen van installaties, sanitair of afwerking binnen de bestaande indeling. De doorlooptijd ligt indicatief tussen de vijftien en vijfenveertig dagen.

Declaración responsable

Andalusië heeft de procedure voor licht werk vereenvoudigd. Bij een declaración responsable meldt u het werk onder eigen verantwoordelijkheid en kunt u in beginsel direct beginnen, waarna de gemeente achteraf controleert. Het is de snelste route en tegelijk de route met het grootste risico bij een verkeerde inschatting, want een onterecht ingediende melding maakt het werk achteraf illegaal.

Wat een vergunning kost

De kosten bestaan uit twee gemeentelijke heffingen en de honoraria van de technische partijen. Ze worden alle drie berekend over de begrote uitvoeringskosten, het presupuesto de ejecución material.

• ICIO, de belasting op bouwwerken en installaties, indicatief 2 tot 4 procent van de begrote uitvoeringskosten
• Tasa urbanística, de gemeentelijke leges. Indicatief 50 tot 400 euro bij licht werk en 200 tot 1.500 euro bij zwaar werk, sterk afhankelijk van de gemeente
• Technische honoraria voor het projectdossier, de directie van het werk en het veiligheidsplan

Op een renovatiebegroting van 250.000 euro komt de ICIO daarmee indicatief neer op 5.000 tot 10.000 euro. Dat is geen post die een project maakt of breekt, maar hij hoort wel in de begroting te staan. Ontbreekt hij, dan is dat een signaal over de kwaliteit van de rest van de begroting. Hoe u een begroting op dit soort punten beoordeelt, staat in het artikel over due diligence bij een Spaans vastgoedproject.

In een aantal gemeenten gelden kortingen op de ICIO bij werk met een aantoonbare energetische verbetering. Die kortingen lopen indicatief uiteen van 50 tot 95 procent en worden per gemeente vastgesteld. Ze zijn de moeite van het navragen waard, maar ze zijn nooit een gegeven.

Uitblijven van een besluit is in Spanje geen toestemming

Dit is het punt waar Nederlandse investeerders het vaakst een verkeerde aanname maken. In Nederland kent men de figuur waarbij een vergunning van rechtswege ontstaat als de overheid te laat beslist. Bij Spaanse bouwvergunningen werkt dat niet zo.

Voor stedenbouwkundige vergunningen geldt in Spanje het negatieve stilzwijgen. Beslist de gemeente niet binnen de termijn, dan geldt de aanvraag als afgewezen. Er ontstaat dus geen recht om te beginnen. Wie op basis van stilte de eerste sloophamer laat aanrukken, bouwt zonder vergunning.

De gevolgen daarvan lopen uiteen van een boete en een legalisatietraject tot, bij werk dat niet te legaliseren is, herstel in de oude toestand. In alle gevallen kost het tijd, en tijd is bij dit type project de dure variabele.

De vergunningen die pas aan het einde spelen

Een renovatieproject eindigt niet bij de laatste steen. Voor de verkoop zijn nog twee stukken nodig, en ze worden regelmatig vergeten in de planning.

Het eerste is het certificado final de obra, de verklaring van de technische directie dat het werk conform het goedgekeurde project is uitgevoerd. Het tweede is de licencia de primera ocupación of, in Andalusië, de bijbehorende declaración responsable de ocupación. Zonder dat stuk zijn de nutsvoorzieningen niet definitief aan te sluiten en haakt een serieuze koper in de laatste fase af.

Reken op enkele weken tot enkele maanden tussen oplevering en het moment dat het pand verkoopklaar is. Die periode hoort in de looptijd te zitten en niet erbuiten. Wat er gebeurt als de verkoop daarna alsnog uitloopt, staat in het artikel over exitscenario's bij een Spaans renovatieproject.

Bijzondere situaties die de termijn oprekken

Drie omstandigheden verlengen de procedure structureel. Ze zijn alle drie vooraf vast te stellen.

• Ligging binnen de kustzone. Valt het perceel binnen de beschermingszone van de Spaanse kustwet, dan is naast de gemeentelijke vergunning toestemming van een hogere instantie nodig
• Beschermd erfgoed of beschermd stadsgezicht. Dan komt er een beoordeling door de dienst cultuur bij, met een eigen termijn
• Afwijking van het bestemmingsplan. Wijzigt het gebruik of het volume ten opzichte van wat is toegestaan, dan verschuift de vraag van een vergunning naar een planologische procedure met een aanzienlijk langere doorlooptijd

Elk van deze drie is met een uittreksel of een gemeentelijke informatieaanvraag vooraf te toetsen. Dat gebeurt in dezelfde fase waarin u de eigendomssituatie controleert, zoals beschreven in het artikel over hypothecaire zekerheid in Spanje.

Wat vertraging met het rendement doet

Een vergunning die drie maanden later afkomt dan gepland, verschuift de hele keten. De bouw start later, de oplevering valt later en het verkoopmoment schuift mee. Onderstaand voorbeeld maakt zichtbaar wat dat betekent. De bedragen zijn indicatief en vormen geen voorspelling.

Stel dat u 250.000 euro inbrengt in een project met een geplande looptijd van achttien maanden. Het projectresultaat op uw inleg komt in het basisscenario uit op 40.000 euro. Dat is over achttien maanden een indicatief rendement in de orde van 11 procent op jaarbasis.

Nu het tegenscenario. De vergunning laat vier maanden langer op zich wachten dan begroot. De looptijd wordt tweeentwintig maanden en de vaste lasten lopen door. Reken op indicatief 2.000 euro per maand aan gemeenschapskosten, verzekering, IBI en beheer voor het project als geheel, waarvan een kwart aan uw inleg is toe te rekenen. Uw resultaat zakt naar circa 38.000 euro over tweeentwintig maanden, indicatief in de orde van 8 procent op jaarbasis.

Het absolute bedrag daalt dus nauwelijks, terwijl het rendement op jaarbasis met ruim een kwart terugloopt. Dat is precies de reden waarom de vergunningspositie geen administratief detail is. Hoe die rekensom in bredere zin werkt, is uitgewerkt in het artikel over rendement op Spaans vastgoed.

Wat u vastlegt voordat u instapt

Vier afspraken horen op papier te staan voordat het kapitaal wordt gestort. Ze gaan alle vier over de vraag wie het vergunningsrisico draagt.

• Of de vergunning op het moment van instap is afgegeven, is aangevraagd of nog moet worden ingediend
• Wat er met de storting gebeurt als de vergunning wordt geweigerd, inclusief de vraag of het kapitaal dan terugvloeit
• Welke termijn er staat op het verkrijgen van de vergunning en welk gevolg aan overschrijding is verbonden
• Wie de kosten draagt van een eventueel legalisatietraject of van een aangepast projectdossier

Deze punten horen in de overeenkomst zelf, niet in de begeleidende presentatie. Welke bepalingen daar verder in thuishoren, staat in het artikel over de investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject.

Veelgemaakte fouten

Vijf fouten komen structureel terug bij investeerders die het vergunningsrisico voor het eerst beoordelen.

• Aannemen dat een vergunning is afgegeven omdat er een aanvraag is ingediend
• Ervan uitgaan dat stilte van de gemeente toestemming betekent, terwijl het tegendeel geldt
• De ICIO en de leges niet in de begroting terugvinden en daar geen vraag over stellen
• De periode tussen oplevering en verkoopklaar zijn buiten de looptijd houden
• Niet vastleggen wat er met de inleg gebeurt als de vergunning wordt geweigerd

Veelgestelde vragen

Dit zijn de vragen die het vaakst terugkomen zodra de vergunningspositie van een project ter sprake komt.

Kan ik zelf controleren of er een vergunning is afgegeven?

Ja. Gemeenten geven op verzoek informatie over de stedenbouwkundige situatie van een perceel en over afgegeven vergunningen. Vraag daarnaast om het afgegeven besluit zelf, met datum en dossiernummer, en niet om een bevestiging per e-mail.

Hoelang is een afgegeven vergunning geldig?

Vergunningen kennen een termijn waarbinnen met het werk moet worden begonnen en een termijn waarbinnen het moet zijn afgerond. Die termijnen worden gemeentelijk vastgesteld en verlenging is doorgaans mogelijk, mits daar tijdig om wordt verzocht.

Wat gebeurt er als er zonder vergunning is gebouwd door een vorige eigenaar?

Dan speelt de vraag of het werk te legaliseren is. In Andalusië bestaat daarvoor een regeling waarmee oudere bouwwerken buiten de reguliere procedure kunnen worden erkend. Zulke situaties komen naar boven in het eigendomsonderzoek en horen vóór de aankoop te zijn beoordeeld.

Wie is aansprakelijk bij bouwen zonder de juiste vergunning?

De eigenaar van het pand, dus de projectvennootschap, is de eerste aanspreekbare partij. Voor u als kapitaalverschaffer werkt dat door in de waarde van uw positie. Hoe de structuur van zo'n vennootschap werkt, staat in het artikel over investeren via een Spaanse S.L..

Versnelt een duurdere architect de procedure?

Niet de procedure zelf, wel de kwaliteit van het dossier. Het merendeel van de vertraging ontstaat door aanvullende vragen van de gemeente over een onvolledig ingediend project. Een compleet dossier bij de eerste indiening is de enige factor waar de aanvrager echt invloed op heeft.

Wat als de gemeente aanvullende eisen stelt tijdens de bouw?

Dat komt voor bij afwijkingen ten opzichte van het goedgekeurde project. Er volgt dan een aanpassing van het dossier, wat tijd en honoraria kost. Leg vooraf vast wie die kosten draagt.

Wat u hierna kunt doen

Beoordeel de vergunningspositie van een project in deze volgorde. Vraag eerst welke van de drie routes van toepassing is, dan of het besluit er ligt, dan of het perceel binnen een kust- of beschermingszone valt, dan wat er is begroot voor ICIO en leges, en pas daarna wat de planning zegt. Een planning die niet aansluit op de vergunningsroute, is een planning zonder ondergrond.

Wilt u zien hoe de vergunningspositie in een concreet projectvoorstel is vastgelegd, inclusief de termijnen en de gevolgen bij vertraging? Plan een persoonlijke afspraak.

Dit artikel is algemeen van aard. Resultaten uit het verleden en marktontwikkelingen bieden geen garantie voor de toekomst.