Licencias de obra en proyectos de reforma en España: el riesgo de licencias en cifras

La licencia de obra en un proyecto de reforma en España es la partida que con mayor frecuencia queda fuera del presupuesto y que más suele condicionar la planificación. El coste de la licencia en sí es limitado, pero el tiempo que requiere el procedimiento no lo es. Y en un proyecto donde el capital se invierte en un momento determinado, el tiempo es la variable más costosa que existe.

Esta página explica los tres tipos de licencias que existen en España, los plazos y costes asociados, por qué el silencio administrativo no equivale a una autorización y qué impacto real tiene la demora en el resultado final. Todos los importes, plazos y porcentajes mencionados son orientativos. Los resultados obtenidos en el pasado no garantizan resultados futuros.

Los tres tipos de licencias de obra en España

En España existen tres vías para realizar reformas. La que sea aplicable dependerá de la naturaleza de la obra y no del volumen del presupuesto.

Licencia de obra mayor

Esta licencia es necesaria siempre que se intervenga en la estructura, la fachada, el volumen o el uso del inmueble. Requiere un proyecto técnico redactado y firmado por un arquitecto y visado por el colegio profesional correspondiente. En una reforma de segmento alto, esta es casi siempre la vía a seguir.

El plazo de tramitación oscila, de forma orientativa, entre uno y seis meses, dependiendo del municipio y de la integridad del expediente. Este es el margen que debe contemplar la planificación de cualquier proyecto.

Licencia de obra menor

Para obras que no afectan a la estructura ni a la fachada, basta con la licencia de obra menor. Esto incluye, por ejemplo, la renovación de instalaciones, sanitarios o acabados dentro de la distribución existente. El plazo de tramitación suele ser de entre quince y cuarenta y cinco días.

Declaración responsable

Andalucía ha simplificado el procedimiento para obras menores. Con una declaración responsable, usted comunica la obra bajo su propia responsabilidad y, en principio, puede comenzar de inmediato, mientras que el ayuntamiento realiza la inspección a posteriori. Es la vía más rápida, pero también la que conlleva mayor riesgo si se hace una valoración incorrecta, ya que una comunicación presentada indebidamente convierte la obra en ilegal.

Cuánto cuesta una licencia

Los costes se componen de dos tasas municipales y los honorarios de los técnicos. Los tres se calculan sobre el presupuesto de ejecución material.

• ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, indicativo de un 2 a un 4 por ciento del presupuesto de ejecución material
• Tasa urbanística, las tasas municipales. De forma indicativa, entre 50 y 400 euros para obras menores y entre 200 y 1.500 euros para obras mayores, dependiendo en gran medida del municipio
• Honorarios técnicos por el proyecto, la dirección de obra y el plan de seguridad

En un presupuesto de reforma de 250.000 euros, el ICIO supone, de forma orientativa, entre 5.000 y 10.000 euros. No es una partida que determine el éxito o fracaso de un proyecto, pero debe estar incluida en el presupuesto. Si falta, es una señal sobre la calidad del resto del presupuesto. En el artículo sobre due diligence en proyectos inmobiliarios en España explicamos cómo evaluar un presupuesto en este tipo de aspectos.

En algunos municipios existen bonificaciones en el ICIO para obras con una mejora energética demostrable. Estos descuentos oscilan, de forma orientativa, entre el 50 y el 95 por ciento y se establecen por cada ayuntamiento. Merece la pena consultarlo, pero nunca deben darse por sentados.

En España, el silencio administrativo no es una autorización

Este es el punto donde los inversores extranjeros suelen cometer más errores. En otros países existe la figura de la licencia por silencio administrativo si la administración no responde a tiempo. En España, con las licencias de obra, esto no funciona así.

Para las licencias urbanísticas en España rige el silencio negativo. Si el ayuntamiento no resuelve dentro del plazo, la solicitud se considera denegada. Por lo tanto, no se adquiere el derecho a empezar. Quien, basándose en el silencio, decide iniciar la obra, está construyendo sin licencia.

Las consecuencias van desde una multa y un proceso de legalización hasta, en caso de obras que no se puedan legalizar, la restitución a la situación original. En todos los casos, esto cuesta tiempo, y el tiempo es la variable costosa en este tipo de proyectos.

Las licencias que entran en juego al final

Un proyecto de renovación no termina con la última piedra. Para la venta se necesitan dos documentos más, y a menudo se olvidan en la planificación.

El primero es el certificado final de obra, la declaración de la dirección técnica de que la obra se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado. El segundo es la licencia de primera ocupación o, en Andalucía, la correspondiente declaración responsable de ocupación. Sin ese documento, los suministros no pueden conectarse de forma definitiva y un comprador serio se retirará en la fase final.

Cuente con un plazo de varias semanas a varios meses entre la finalización de la obra y el momento en que el inmueble esté listo para la venta. Ese periodo debe incluirse en el plazo total y no quedar fuera. Lo que sucede si la venta se retrasa aún más se explica en el artículo sobre escenarios de salida en un proyecto de renovación español.

Situaciones especiales que alargan el plazo

Tres circunstancias prolongan la duración del procedimiento de forma estructural. Las tres pueden determinarse de antemano.

• Ubicación en zona costera. Si la parcela se encuentra dentro de la zona de protección de la Ley de Costas española, además de la licencia municipal, se requiere la autorización de una instancia superior
• Patrimonio protegido o conjunto histórico-artístico. En este caso, se añade una evaluación por parte del departamento de cultura, con sus propios plazos
• Desviación del plan urbanístico. Si el uso o el volumen difieren de lo permitido, la cuestión deja de ser una simple licencia y pasa a ser un procedimiento urbanístico con un plazo de tramitación considerablemente más largo

Cada uno de estos tres puntos puede verificarse de antemano mediante una nota simple o una solicitud de información municipal. Esto se hace en la misma fase en la que usted comprueba la situación de la propiedad, tal como se describe en el artículo sobre garantías hipotecarias en España.

El impacto del retraso en la rentabilidad

Una licencia que llega tres meses más tarde de lo previsto desplaza toda la cadena. La construcción comienza más tarde, la entrega se retrasa y el momento de la venta se desplaza en consecuencia. El siguiente ejemplo muestra lo que esto significa. Las cantidades son indicativas y no constituyen una predicción.

Supongamos que usted invierte 250.000 euros en un proyecto con una duración prevista de dieciocho meses. El resultado del proyecto sobre su inversión en el escenario base es de 40.000 euros. Eso supone, en dieciocho meses, una rentabilidad indicativa del orden del 11 por ciento anual.

Ahora, el escenario negativo. La licencia tarda cuatro meses más de lo presupuestado. La duración se convierte en veintidós meses y los gastos fijos siguen corriendo. Calcule unos 2.000 euros al mes en concepto de gastos de comunidad, seguros, IBI y gestión para el proyecto en su conjunto, de los cuales una cuarta parte es atribuible a su inversión. Su resultado desciende a unos 38.000 euros en veintidós meses, lo que supone una rentabilidad indicativa del orden del 8 por ciento anual.

Por lo tanto, la cantidad absoluta apenas disminuye, mientras que la rentabilidad anual cae más de una cuarta parte. Esa es precisamente la razón por la que la situación de las licencias no es un detalle administrativo. Cómo funciona este cálculo en un sentido más amplio se detalla en el artículo sobre rentabilidad en inmuebles españoles.

Lo que debe dejar por escrito antes de entrar

Cuatro acuerdos deben estar por escrito antes de realizar el desembolso de capital. Los cuatro tratan sobre quién asume el riesgo de la licencia.

• Si la licencia ha sido concedida en el momento de la entrada, si se ha solicitado o si aún debe presentarse
• Qué sucede con el depósito si se deniega la licencia, incluyendo si el capital se devuelve
• Cuál es el plazo para la obtención de la licencia y qué consecuencias tiene su incumplimiento
• Quién asume los costes de un posible proceso de legalización o de un proyecto modificado

Estos puntos deben figurar en el contrato mismo, no en la presentación adjunta. Qué otras disposiciones deben incluirse se explica en el artículo sobre el contrato de inversión en un proyecto inmobiliario español.

Errores comunes

Cinco errores se repiten sistemáticamente entre los inversores que evalúan el riesgo de licencias por primera vez.

• Asumir que una licencia ha sido concedida solo porque se ha presentado una solicitud
• Dar por hecho que el silencio administrativo equivale a una aprobación, cuando en realidad ocurre lo contrario
• No incluir el ICIO y las tasas en el presupuesto y no preguntar al respecto
• No tener en cuenta el periodo entre la finalización de la obra y la preparación para la venta
• No dejar estipulado qué ocurre con la inversión si se deniega la licencia

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas que surgen con más frecuencia tan pronto como se trata la situación de las licencias de un proyecto.

¿Puedo comprobar yo mismo si se ha concedido una licencia?

Sí. Los ayuntamientos facilitan información sobre la situación urbanística de una parcela y las licencias concedidas previa solicitud. Solicite además el decreto de concesión original, con su fecha y número de expediente, en lugar de una confirmación por correo electrónico.

¿Cuánto tiempo es válida una licencia concedida?

Las licencias tienen un plazo para iniciar las obras y otro para finalizarlas. Estos plazos los establece el ayuntamiento y, por lo general, es posible solicitar una prórroga siempre que se haga dentro del tiempo estipulado.

¿Qué ocurre si un propietario anterior construyó sin licencia?

Entonces surge la cuestión de si la obra es legalizable. En Andalucía existe un régimen para reconocer construcciones antiguas fuera del procedimiento ordinario. Estas situaciones se detectan durante la diligencia debida y deben evaluarse antes de la compra.

¿Quién es responsable si se construye sin la licencia adecuada?

El propietario del inmueble, es decir, la sociedad del proyecto, es la primera parte responsable. Para usted, como inversor, esto repercute en el valor de su posición. El funcionamiento de la estructura de este tipo de sociedades se explica en el artículo sobre invertir a través de una S.L. española.

¿Un arquitecto más caro acelera el procedimiento?

No el procedimiento en sí, pero sí la calidad del expediente. La mayor parte de los retrasos se deben a preguntas adicionales del ayuntamiento sobre proyectos presentados de forma incompleta. Un expediente completo desde la primera presentación es el único factor sobre el que el solicitante tiene influencia real.

¿Qué sucede si el ayuntamiento impone requisitos adicionales durante la construcción?

Esto ocurre cuando hay desviaciones respecto al proyecto aprobado. En ese caso, se debe modificar el expediente, lo que conlleva tiempo y honorarios. Acuerde de antemano quién asumirá esos costes.

Qué puede hacer a continuación

Evalúe la situación de las licencias de un proyecto en este orden. Primero, pregunte qué ruta de las tres es aplicable; después, si existe el decreto de concesión; luego, si la parcela se encuentra en una zona costera o protegida; a continuación, qué se ha presupuestado para el ICIO y las tasas; y solo al final, qué dice el cronograma. Un cronograma que no se ajusta a la ruta de licencias es un cronograma sin fundamento.

¿Desea ver cómo se ha definido la situación de las licencias en una propuesta de proyecto concreta, incluidos los plazos y las consecuencias en caso de retraso? Programe una cita personal.

Este artículo es de carácter general. Los resultados del pasado y las tendencias del mercado no ofrecen garantías para el futuro.