Winstdeling bij een vastgoedproject: zo wordt de nettowinst berekend

Winstdeling bij een vastgoedproject betekent dat u een vooraf afgesproken deel ontvangt van de nettowinst na verkoop. Bij Dutch Value is dat 50%. Het percentage zegt alleen weinig zolang niet duidelijk is wat er onder nettowinst valt. Tussen de verkoopprijs van een villa en het bedrag dat uiteindelijk wordt verdeeld, liggen aankoopbelastingen, notariskosten, de renovatie, doorlopende lasten en verkoopkosten. In dit artikel laten wij stap voor stap zien hoe de nettowinst van een renovatieproject wordt berekend, met een rekenvoorbeeld en een tegenscenario.

In het kort

• De nettowinst is de verkoopopbrengst na verkoopkosten, min alle kosten van aankoop, renovatie en looptijd.
• Het verschil tussen de brutomarge en de nettowinst is in de praktijk groot, in ons voorbeeld ruim 40%.
• Welke kosten precies meetellen en in welke volgorde wordt uitgekeerd, leest u in de overeenkomst, niet in de presentatie.

Wat winstdeling bij een vastgoedproject inhoudt

Bij winstdeling ontvangt u geen tussentijdse rente. Uw opbrengst volgt volledig uit het resultaat van het project en wordt uitgekeerd na de verkoop. Bij Dutch Value ontvangt u de helft van de nettowinst na verkoop van het project. Daarmee deelt u mee in de waardestijging die een zorgvuldige aankoop en renovatie opleveren. U deelt ook mee als het resultaat lager uitvalt dan begroot. Hoe winstdeling zich verhoudt tot vaste rente en het hybride model, leest u in ons artikel over winstdeling, vaste rente of hybride.

Omdat uw rendement afhangt van de uitkomst, is de definitie van nettowinst de belangrijkste afspraak in dit model. Twee proposities met dezelfde verdeling van 50/50 kunnen voor u sterk verschillend uitpakken. Dat verschil ontstaat bij de vraag welke kosten er eerst van de opbrengst afgaan. Een investeerder die die vraag vooraf stelt, leest een projectvoorstel met andere ogen.

Van verkoopprijs naar nettowinst: de vier lagen

De berekening van de nettowinst laat zich het best lezen als een reeks lagen. Bovenaan staat de verkoopprijs. Elke laag daaronder haalt er een categorie kosten af. Wat onderaan overblijft, is het bedrag dat wordt verdeeld. Hieronder lopen wij de lagen in volgorde langs, met indicatieve percentages zoals die aan de Costa del Sol gebruikelijk zijn.

Laag 1: aankoop en aankoopkosten

De eerste kostenpost is de aankoopprijs van het object. Daarbovenop komen de aankoopbelastingen. Bij de aankoop van een bestaande woning in Andalusië geldt in de regel de overdrachtsbelasting Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, indicatief 7% van de koopprijs. Voor professionele aankopen met het oog op doorverkoop kan onder voorwaarden een lager tarief gelden. Daarnaast zijn er kosten voor de notario, de inschrijving in het Registro de la Propiedad en juridische begeleiding, samen indicatief 1 tot 2% van de koopprijs.

Laag 2: renovatie en begeleiding

De tweede laag is de renovatie zelf, inclusief de post onvoorzien. Daar komen het ontwerp, de vergunningen en het toezicht op de uitvoering bij. Bij de verkoop van een bestaande woning is de IVA op renovatiekosten voor de verkopende partij doorgaans niet verrekenbaar, zodat die in de praktijk als kostenpost meetelt. Hoe een renovatiebegroting is opgebouwd en waar die overschrijdt, leest u in ons artikel over renovatiekosten in Spanje. Laat de fiscale behandeling per project toetsen, want die hangt af van de structuur.

Laag 3: lasten tijdens de looptijd

Zolang het object niet is verkocht, lopen er vaste lasten door. Denk aan de gemeentelijke onroerendezaakbelasting IBI, eventuele gemeenschapskosten, verzekeringen en beveiliging. Per maand zijn dat bescheiden bedragen. Over een looptijd van twaalf tot achttien maanden, en in het bijzonder bij een uitloop, tellen ze op. Is er sprake van financieringslasten of een beheervergoeding, dan horen die in deze laag thuis en hoort de overeenkomst te benoemen of ze vóór of na de winstberekening worden afgetrokken.

Laag 4: verkoopkosten

De laatste laag zit aan de verkoopkant. Aan de Costa del Sol ligt de makelaarscourtage in het hogere segment indicatief tussen 3 en 6% van de verkoopprijs, vermeerderd met 21% IVA. Daarnaast betaalt de verkopende partij de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, de plusvalía municipal, en zijn er kosten voor de notariële akte en het afsluiten van contracten. Deze kosten gaan af van de verkoopprijs voordat er sprake is van een netto verkoopopbrengst.

Waarom brutomarge en nettowinst ver uit elkaar liggen

In gesprekken over vastgoedprojecten valt vaak een eenvoudige rekensom. Verkoopprijs min aankoopprijs min renovatie geeft de marge. Dat getal noemen wij de brutomarge. Het ziet er overtuigend uit, maar het is niet het bedrag waarover u meedeelt. Alle kosten uit de vier lagen hierboven gaan er nog vanaf, en samen zijn die doorgaans goed voor een substantieel deel van de brutomarge.

Het percentage van de winstdeling zegt weinig. De definitie van nettowinst zegt alles.

Het verschil is geen teken dat er iets mis is met een project. Het is de werkelijkheid van vastgoed in Spanje, waar aankoop- en verkoopkosten hoger liggen dan veel Nederlandse investeerders gewend zijn. Een onderbouwd dossier rekent daarom altijd door tot de nettowinst. Hoe het rendement van een renovatieproject per fase ontstaat, beschrijven wij in ons artikel over rendement op Spaans vastgoed.

Een rekenvoorbeeld: nettowinst berekenen

Het onderstaande voorbeeld is fictief en bedoeld om de berekening te illustreren. Het zegt niets over een bestaand of toekomstig project. Alle bedragen zijn indicatief en afgerond.

• Aankoopprijs: €1.200.000
• Overdrachtsbelasting, 7%: €84.000
• Notaris, register en juridische begeleiding, 1,5%: €18.000
• Renovatie inclusief IVA en post onvoorzien: €360.000
• Ontwerp, vergunningen en toezicht: €30.000
• Vaste lasten gedurende de looptijd: €12.000
• Totale projectkosten: €1.704.000

Het object wordt na renovatie verkocht voor €2.250.000. De makelaarscourtage van 5% plus IVA bedraagt €136.125. De plusvalía municipal en overige verkoopkosten bedragen samen €9.000. De netto verkoopopbrengst komt daarmee uit op €2.104.875.

De nettowinst is de netto verkoopopbrengst min de totale projectkosten: €400.875. De brutomarge, verkoopprijs min aankoop min renovatie, bedroeg €690.000. Ruim 40% van de brutomarge gaat dus op aan kosten die in de eenvoudige rekensom ontbreken.

Van de nettowinst gaat in dit voorbeeld 50% naar de investeerders: €200.437. Stel dat meerdere investeerders het projectkapitaal samen inbrengen, dat dit deel naar rato wordt verdeeld en dat u €250.000 heeft ingelegd, ongeveer 14,7% van het projectkapitaal. Uw aandeel komt dan indicatief uit op circa €29.400, ofwel ongeveer 11,8% over de looptijd van het project. In dit voorbeeld is geen rekening gehouden met belastingen op projectniveau of met uw eigen belastingpositie.

Het tegenscenario

Een rekenvoorbeeld is pas compleet met een scenario waarin het tegenzit. Stel dat de renovatie 15% duurder uitvalt, de verkoop een half jaar later plaatsvindt en het object €2.100.000 opbrengt in plaats van €2.250.000. De projectkosten stijgen dan naar €1.763.000 en de netto verkoopopbrengst daalt naar €1.963.950.

De nettowinst komt in dat geval uit op €200.950, ongeveer de helft van het basisscenario. Het deel voor de investeerders bedraagt €100.475. Bij hetzelfde aandeel van 14,7% ontvangt u indicatief circa €14.700, ofwel ongeveer 5,9% over een langere looptijd. Valt de verkoopprijs verder terug, dan kan de nettowinst nul of negatief worden. Bij winstdeling betekent dat ook een lagere of geen opbrengst, en in het uiterste geval verlies op uw inleg. Wat er gebeurt als een verkoop uitblijft, leest u in ons artikel over exitscenario's bij een Spaans renovatieproject.

Wat u in de overeenkomst over de nettowinst terugleest

De berekening hierboven is een illustratie. Bindend is wat er in de overeenkomst staat. Bij winstdeling zijn vooral drie onderwerpen bepalend, en die horen expliciet te zijn uitgeschreven. Ontbreekt een van deze punten, dan is het verstandig er vóór ondertekening naar te vragen.

• De definitie van nettowinst: welke kostencategorieën meetellen en welke niet.
• De volgorde van uitkeren: of de inleg eerst wordt terugbetaald en daarna de winst wordt verdeeld.
• De behandeling van vergoedingen en belastingen: of een beheervergoeding of vennootschapsbelasting vóór of na de winstberekening wordt afgetrokken.

Welke andere bepalingen uw positie bepalen, zetten wij uiteen in ons artikel over de investeringsovereenkomst bij een Spaans vastgoedproject. Bij Dutch Value wordt elke deelname vastgelegd in een notariële overeenkomst binnen het Spaanse recht. Bij elk projectvoorstel ontvangt u een risicoparagraaf en een sensitiviteitsanalyse, zodat u de uitkomst onder verschillende aannames kunt beoordelen.

Veelgemaakte fouten bij het beoordelen van winstdeling

Bij het beoordelen van een propositie met winstdeling zien wij een aantal terugkerende denkfouten. Ze hebben vrijwel allemaal te maken met de vraag waarover precies wordt gerekend.

• De brutomarge aanzien voor de winst waarover wordt verdeeld.
• Het percentage van de winstdeling vergelijken zonder de definitie van nettowinst naast elkaar te leggen.
• De verkoopkosten vergeten, terwijl die aan de Costa del Sol al snel enkele procenten van de verkoopprijs bedragen.
• Uitgaan van het basisscenario zonder het tegenscenario te laten doorrekenen.
• Het rendement over de looptijd verwarren met een rendement per jaar.

Dat laatste punt verdient aandacht. Een opbrengst van 11,8% over vijftien maanden is iets anders dan 11,8% per jaar. Reken voor een eerlijke vergelijking met andere beleggingen altijd om naar dezelfde tijdseenheid.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen nettowinst en brutowinst bij een vastgoedproject?

De brutowinst of brutomarge is de verkoopprijs min de aankoopprijs en de renovatiekosten. De nettowinst houdt daarnaast rekening met aankoopbelastingen, notaris- en registerkosten, lasten tijdens de looptijd en verkoopkosten. Alleen over de nettowinst wordt bij winstdeling verdeeld.

Wanneer wordt de winstdeling uitgekeerd?

Bij winstdeling volgt de uitkering na de verkoop van het object en de afrekening van het project. Tussentijds is er geen rentevergoeding. Bij Dutch Value loopt een project gemiddeld 6 tot 18 maanden.

Wat gebeurt er als het project verlies maakt?

Dan is er geen nettowinst om te verdelen en kan ook uw inleg geheel of gedeeltelijk verloren gaan. Hoe een eventueel verlies wordt verdeeld, volgt uit de overeenkomst. Lees daarom ook de bepalingen over de volgorde van uitkeren.

Wordt de nettowinst berekend vóór of na belastingen?

Dat verschilt per structuur en hoort in de overeenkomst te staan. Daarnaast heeft u te maken met uw eigen belastingpositie in Nederland. Hoe dat voor een privédeelname werkt, leest u in ons artikel over Spaans vastgoed en box 3. Bespreek uw situatie altijd met uw eigen fiscaal adviseur.

Is winstdeling fiscaal hetzelfde als rente?

Nee, de fiscale behandeling van een winstaandeel kan afwijken van die van rente. Hoe rente uit Spanje wordt behandeld, beschrijven wij in ons artikel over rente-inkomsten uit Spanje. Voor een winstaandeel geldt dat de uitkomst afhangt van de vorm van uw deelname.

Hoe controleer ik of een begroting realistisch is?

Vraag om de begroting per kostenlaag, de post onvoorzien en de onderbouwing van de verkoopprijs met vergelijkbare transacties. Vraag daarnaast om een sensitiviteitsanalyse die laat zien wat een hogere renovatie, een langere looptijd of een lagere verkoopprijs met de nettowinst doen.

Tot slot

Winstdeling bij een vastgoedproject is een heldere afspraak, mits de berekening van de nettowinst even helder is. Kijk daarom niet alleen naar het percentage, maar naar de kosten die vóór de verdeling worden afgetrokken en naar de volgorde van uitkeren. Een rekenvoorbeeld met tegenscenario laat zien hoe gevoelig de uitkomst is. Meer over de drie modellen leest u op de pagina investeringsmodellen.

Wilt u een projectbegroting met ons doorlopen tot aan de nettowinst? In een persoonlijk gesprek lichten wij de berekening en de onderliggende aannames graag toe.

Genoemde rendementen zijn indicatief en niet gegarandeerd. Investeren in vastgoedprojecten brengt risico's met zich mee. U kunt uw inleg geheel of gedeeltelijk verliezen.