De risico's van investeren in vastgoedprojecten, fase voor fase

Wie investeert in een vastgoedproject, wil weten wat er mis kan gaan voordat hij tekent. De risico's van investeren in vastgoedprojecten zijn niet gelijk verdeeld over de looptijd. Ze verschuiven per fase, van de aankoop via de vergunning en de bouw naar de verkoop. Wie die fasen afzonderlijk bekijkt, ziet scherper waar een project kwetsbaar is. In dit artikel lopen wij ze met u door, en laten wij zien hoe een sensitiviteitsanalyse de risico's zichtbaar maakt.

In het kort

• Elk vastgoedproject kent vier fasen met elk een eigen risicoprofiel: aankoop, vergunning, uitvoering en verkoop.
• Het grootste risico zit meestal aan het eind, bij de verkoopprijs en de verkooptermijn.
• Een sensitiviteitsanalyse laat vooraf zien wat er gebeurt als prijs, kosten of tijd tegenvallen.

Waarom kijken naar de risico's per fase?

Een vastgoedproject is geen momentopname maar een reeks beslissingen. Bij de aankoop ligt de basis vast, tijdens de vergunningsfase hangt veel af van de gemeente, in de uitvoering van aannemers en materialen, en bij de verkoop van de markt. Elke fase heeft andere oorzaken van vertraging en andere oorzaken van meerkosten. Een investeerder die alleen naar het verwachte eindresultaat kijkt, mist waar dat resultaat onderweg onder druk kan komen te staan. Daarom loont het om per fase te vragen wat er kan tegenvallen en hoe groot het effect dan is.

Bij Dutch Value doorloopt elk project vooraf zes toetsen: locatie, markt, kosten, planning en uitvoering, verkoopstrategie en juridische zekerheid. Die toetsen volgen in grote lijnen dezelfde fasen. Ze nemen het risico niet weg, maar ze maken het benoembaar. Wat op een van die punten niet overtuigt, leggen wij niet aan investeerders voor.

Risico's bij de aankoop

De aankoop is het moment waarop de meeste uitkomsten al worden bepaald. Een te hoge aankoopprijs is later nauwelijks te herstellen, hoe goed de renovatie ook verloopt. Hetzelfde geldt voor de locatie. Ligging, uitzicht en privacy liggen vast op het moment van tekenen, en een matige plek blijft een matige plek. Daarom is de aankoop de fase waarin zorgvuldigheid het meeste oplevert.

Juridische staat van het pand

Naast de prijs speelt de juridische staat van het object. Is alles wat er staat ook vergund? Zijn er lasten, schulden of beperkingen op het perceel gevestigd? Komen de gegevens in het kadaster overeen met de werkelijkheid? In Spanje zijn dit geen theoretische vragen, en een fout op dit punt kan een project maanden vertragen. Een grondige juridische controle vóór aankoop is daarom geen formaliteit maar een kernonderdeel van het notariële traject.

Vergunningen en planning

Een renovatie in Spanje vraagt de juiste vergunningen van de gemeente. De doorlooptijd daarvan verschilt per gemeente en per type ingreep, en is niet altijd vooraf exact te voorspellen. Vertraging in deze fase kost geen bouwgeld, maar wel tijd. En tijd heeft in een vastgoedproject een prijs, omdat het kapitaal langer projectgebonden blijft en de vaste lasten doorlopen. Een realistische planning houdt daarom rekening met een marge voor de vergunningsfase.

Belangrijker nog is de vraag wat er vergund kan worden. Een renovatieplan dat uitgaat van een uitbreiding die de gemeente niet toestaat, rekent met een verkoopwaarde die niet haalbaar is. Daarom hoort de toets op vergunbaarheid vóór de aankoop plaats te vinden, niet erna. In ons artikel over renoveren in het hogere segment leest u meer over welke ingrepen waarde toevoegen.

Uitvoering en bouwkosten

Tijdens de uitvoering liggen de risico's bij kosten, kwaliteit en planning. Materiaalprijzen kunnen stijgen, aannemers kunnen uitlopen en tijdens de sloop komen soms gebreken aan het licht die vooraf niet zichtbaar waren. Een kostenraming zonder buffer gaat ervan uit dat alles volgens plan verloopt, en dat is zelden het geval. Een gebruikelijke werkwijze is een reserve voor onvoorziene kosten op te nemen in de begroting. Daarnaast helpt een vast netwerk van aannemers en vakmensen, omdat planning en kwaliteit dan niet bij elk project opnieuw onderhandeld hoeven te worden.

Waar zit de grootste kostenpost?

Bij villa's in het hogere segment zitten de grootste posten meestal in de gevel, de glaspartijen, de technische installaties en de buitenruimte. Juist daar is het verschil tussen een degelijke en een goedkope uitvoering groot, en juist daar letten kopers op. Bezuinigen op deze posten verlaagt de kosten, maar ook de verkoopwaarde. Een goede begroting maakt die afweging vooraf en niet onder tijdsdruk tijdens de bouw.

Verkoop en exitscenario

Aan het eind van het project komt alles samen. De verkoopprijs bepaalt het resultaat, en de verkooptermijn bepaalt hoe lang het kapitaal vastzit. Dit is voor de meeste projecten de fase met het grootste risico, omdat de markt op dat moment buiten de invloed van de initiatiefnemer ligt. Een project dat technisch perfect is uitgevoerd, kan alsnog tegenvallen als de vraag in het hogere segment afneemt. Daarom hoort bij elk project een uitgewerkt exitscenario, en niet alleen een verwachte verkoopprijs.

Wat als de verkoop langer duurt?

Een langere verkooptermijn is in de praktijk een realistischer risico dan een sterke prijsdaling. De vraag is dan hoe lang een project een tragere verkoop kan dragen. Vaste lasten zoals onderhoud, verzekering en lokale belastingen lopen door zolang het pand niet verkocht is. Wie dat vooraf doorrekent, weet hoeveel ruimte er is en wanneer een prijsaanpassing verstandiger is dan wachten.

Alternatieve exits

Een goed exitscenario kent meer dan één uitweg. Denk aan tijdelijke verhuur om de wachttijd te overbruggen, aan een gefaseerde prijsstrategie of aan verkoop aan een andere doelgroep. Elk alternatief heeft een eigen effect op het resultaat en op de looptijd. Het gaat er niet om dat een alternatief even aantrekkelijk is als het basisscenario, maar dat er een plan ligt als het basisscenario niet uitkomt. Waarom de vraag in het hogere segment aan de Costa del Sol al lange tijd stabiel is, leest u in ons artikel over de aantrekkingskracht van de Costa del Sol.

Een rekenvoorbeeld: zo werkt een sensitiviteitsanalyse

Een sensitiviteitsanalyse laat zien hoe het resultaat verandert als een of meer aannames tegenvallen. Het onderstaande voorbeeld is fictief en uitsluitend bedoeld om de werkwijze te illustreren. De bedragen zijn afgerond en zeggen niets over een bestaand of toekomstig project.

Stel dat een villa wordt aangekocht voor €1.500.000. De aankoopkosten, waaronder belastingen en notariskosten, schatten wij in dit voorbeeld op €150.000. De renovatie is begroot op €500.000, inclusief een reserve voor onvoorziene kosten. De totale investering komt daarmee op €2.150.000.

In dit voorbeeld gaan wij uit van een verkoopprijs na renovatie van €2.700.000. Na verkoopkosten van €80.000 resteert een indicatieve nettowinst van €470.000. Dat is het basisscenario.

• Verkoopprijs 10% lager, €2.430.000: de indicatieve nettowinst daalt naar circa €200.000.
• Bouwkosten 20% hoger, €600.000: de indicatieve nettowinst daalt naar circa €370.000.
• Beide tegelijk: de indicatieve nettowinst daalt naar circa €100.000.
• Verkoopprijs 20% lager, €2.160.000: het project eindigt met een indicatief verlies van circa €70.000.

Het voorbeeld laat zien dat de verkoopprijs de grootste hefboom is. Een tegenvaller van 10% in de verkoopprijs weegt in dit voorbeeld zwaarder dan een overschrijding van 20% op de bouwkosten. Dat is precies waarom de aankoopprijs en de locatie zo bepalend zijn. Een goede analyse rekent deze scenario's vooraf door en laat ze aan de investeerder zien, in plaats van alleen het basisscenario te presenteren.

Het grootste risico zit zelden in de bouw. Het zit in de prijs waarvoor u koopt en de prijs waarvoor u verkoopt.

Wat investeerders vaak over het hoofd zien

Bij het beoordelen van een projectvoorstel valt de aandacht vaak op het verwachte rendement. Een aantal punten krijgt daardoor minder aandacht dan het verdient.

• De verkooptermijn. Een project dat drie maanden langer duurt, kost geld, ook als de verkoopprijs gelijk blijft.
• De omvang van de reserve. Een begroting zonder buffer voor onvoorziene kosten is een begroting die uitgaat van geluk.
• De rangorde bij terugbetaling. Bij tegenvallers bepalen het gekozen model en de afspraken wie als eerste wordt terugbetaald.
• De kwaliteit van de rapportage. Tijdige informatie tijdens de looptijd maakt bijsturen mogelijk.
• Het eigen belang van de initiatiefnemer. Een partij die zelf meeinvesteert, deelt in dezelfde risico's als u.

Deze punten komen ook terug in onze checklist met zes vragen die u elke vastgoedpartij zou moeten stellen.

Hoe het gekozen model uw risico bepaalt

Hetzelfde project kan voor twee investeerders een heel ander risicoprofiel hebben. Dat hangt af van het model waarin zij deelnemen. Bij winstdeling volgt uw rendement volledig het projectresultaat, zodat de scenario's uit het rekenvoorbeeld u direct raken. Bij vaste rente is de vergoeding contractueel vastgelegd en onafhankelijk van het projectresultaat, eventueel met hypothecaire zekerheid op het vastgoed. Ook dan blijft er een risico, namelijk dat het project zo sterk tegenvalt dat de afspraken niet kunnen worden nagekomen. Het hybride model ligt daartussen. In ons artikel over winstdeling, vaste rente of hybride zetten wij de modellen naast elkaar.

Veelgestelde vragen

Wat is het grootste risico van investeren in een vastgoedproject?

Bij renovatieprojecten is dat meestal de verkoop: een lagere verkoopprijs of een langere verkooptermijn dan verwacht. Die risico's liggen grotendeels buiten de invloed van de initiatiefnemer en hebben de grootste invloed op het resultaat. Een zorgvuldige aankoop op een goede locatie is de belangrijkste manier om dat risico te beperken.

Wat is een exitscenario?

Een exitscenario beschrijft hoe een project wordt afgesloten en hoe het kapitaal terugkomt bij de investeerders. Het basisscenario is doorgaans verkoop na renovatie. Een volledig exitscenario beschrijft daarnaast wat er gebeurt als die verkoop langer duurt of lager uitvalt, bijvoorbeeld met tijdelijke verhuur of een aangepaste prijsstrategie.

Wat is een sensitiviteitsanalyse?

Een sensitiviteitsanalyse is een berekening die laat zien hoe het resultaat verandert als een of meer aannames tegenvallen. Denk aan een lagere verkoopprijs, hogere bouwkosten of een langere looptijd. Zo ziet u vooraf hoeveel ruimte een project heeft voordat het verliesgevend wordt.

Kan ik mijn inleg verliezen?

Ja. Investeren in een vastgoedproject brengt het risico met zich mee dat u uw inleg geheel of gedeeltelijk verliest. De mate waarin dat risico u raakt, hangt af van het project, het gekozen model en eventuele zekerheden. Een volledige risicoparagraaf bij elk projectvoorstel hoort u dat vooraf duidelijk te maken.

Kan ik tussentijds uitstappen?

In de regel niet. Uw kapitaal is projectgebonden en niet tussentijds opvraagbaar, tenzij dat contractueel anders is afgesproken. Investeer daarom alleen vermogen dat u gedurende de looptijd niet nodig heeft.

Tot slot

Risico's horen bij investeren in vastgoed. Wat het verschil maakt, is of ze vooraf benoemd, doorgerekend en vastgelegd zijn. Daarom ontvangt u bij elk projectvoorstel van Dutch Value een onderbouwd dossier met risicoparagraaf, sensitiviteitsanalyse en exitscenario. Bespreek een voorstel altijd ook met uw eigen financieel adviseur voordat u besluit.

Wilt u weten hoe wij een project op deze punten toetsen? In een persoonlijk gesprek lopen wij de risicoparagraaf graag met u door.

Dit artikel is algemeen van aard. Resultaten uit het verleden en marktontwikkelingen bieden geen garantie voor de toekomst.