<w0>Los riesgos de invertir en proyectos inmobiliarios, fase por fase</w0>

Quien invierte en un proyecto inmobiliario quiere saber qué puede salir mal antes de firmar. Los riesgos de invertir en proyectos inmobiliarios no se distribuyen de manera uniforme a lo largo de su duración. Estos cambian según la fase, desde la compra, pasando por la obtención de licencias y la construcción, hasta la venta. Al analizar estas fases por separado, se identifica con mayor claridad dónde es vulnerable un proyecto. En este artículo, las repasaremos con usted y le mostraremos cómo un análisis de sensibilidad permite visualizar dichos riesgos.

En resumen

• Cada proyecto inmobiliario atraviesa cuatro fases, cada una con su propio perfil de riesgo: compra, licencias, ejecución y venta.
• El mayor riesgo suele encontrarse al final, en el precio de venta y el plazo de comercialización.
• Un análisis de sensibilidad permite ver de antemano qué sucede si el precio, los costes o los plazos no cumplen con las expectativas.

¿Por qué analizar los riesgos por fase?

Un proyecto inmobiliario no es una fotografía fija, sino una serie de decisiones. En la compra se establece la base; durante la fase de licencias, mucho depende del ayuntamiento; en la ejecución, de los contratistas y materiales; y en la venta, del mercado. Cada fase tiene causas distintas de retraso y sobrecostes. Un inversor que solo observa el resultado final esperado pasa por alto dónde puede verse presionado ese resultado durante el proceso. Por ello, merece la pena preguntarse en cada fase qué podría fallar y cuál sería el impacto.

En Dutch Value, cada proyecto se somete previamente a seis pruebas: ubicación, mercado, costes, planificación y ejecución, estrategia de venta y seguridad jurídica. Estas pruebas siguen, a grandes rasgos, las mismas fases. No eliminan el riesgo, pero lo hacen identificable. Si un proyecto no resulta convincente en alguno de estos puntos, no lo presentamos a nuestros inversores.

Riesgos en la compra

La compra es el momento en el que se determinan la mayoría de los resultados. Un precio de compra demasiado alto es difícil de compensar más tarde, por muy bien que avance la reforma. Lo mismo ocurre con la ubicación. La situación, las vistas y la privacidad quedan fijadas en el momento de la firma, y un lugar mediocre seguirá siéndolo. Por eso, la compra es la fase en la que la diligencia aporta el mayor valor.

Situación jurídica del inmueble

Además del precio, influye la situación jurídica del objeto. ¿Todo lo construido cuenta con licencia? ¿Existen cargas, deudas o limitaciones sobre la parcela? ¿Coinciden los datos del catastro con la realidad? En España, estas no son preguntas teóricas, y un error en este punto puede retrasar un proyecto durante meses. Por tanto, una revisión jurídica exhaustiva antes de la compra no es una formalidad, sino una parte fundamental del proceso notarial.

Licencias y planificación

Una reforma en España requiere las licencias municipales adecuadas. El plazo de obtención varía según el ayuntamiento y el tipo de intervención, y no siempre es posible predecirlo con exactitud. Los retrasos en esta fase no consumen presupuesto de obra, pero sí tiempo. Y en un proyecto inmobiliario, el tiempo tiene un coste, ya que el capital permanece inmovilizado y los gastos fijos siguen corriendo. Una planificación realista debe, por tanto, incluir un margen para la fase de licencias.

Más importante aún es la cuestión de qué se puede autorizar. Un plan de reforma que contemple una ampliación no permitida por el ayuntamiento calcula un valor de venta inalcanzable. Por ello, la evaluación de la viabilidad urbanística debe realizarse antes de la compra, no después. En nuestro artículo sobre reformas en el segmento alto podrá leer más sobre qué intervenciones añaden valor.

Ejecución y costes de construcción

Durante la ejecución, los riesgos se centran en los costes, la calidad y la planificación. Los precios de los materiales pueden subir, los contratistas pueden retrasarse y, durante la demolición, a veces aparecen defectos que no eran visibles de antemano. Una estimación de costes sin margen de maniobra asume que todo saldrá según lo previsto, lo cual rara vez ocurre. Una práctica habitual es incluir una reserva para imprevistos en el presupuesto. Además, contar con una red consolidada de contratistas y profesionales ayuda, ya que no es necesario renegociar la planificación y la calidad en cada proyecto.

¿Dónde se encuentra la mayor partida de costes?

En las villas del segmento alto, las mayores partidas suelen estar en la fachada, los acristalamientos, las instalaciones técnicas y los espacios exteriores. Es precisamente ahí donde la diferencia entre una ejecución sólida y una barata es notable, y es en lo que se fijan los compradores. Recortar en estas partidas reduce los costes, pero también el valor de venta. Un buen presupuesto realiza ese balance de antemano y no bajo la presión del tiempo durante la construcción.

Venta y escenario de salida

Al final del proyecto, todo converge. El precio de venta determina el resultado, y el plazo de venta determina cuánto tiempo permanece inmovilizado el capital. Para la mayoría de los proyectos, esta es la fase con mayor riesgo, ya que el mercado en ese momento escapa al control del promotor. Un proyecto ejecutado técnicamente a la perfección puede decepcionar si la demanda en el segmento alto disminuye. Por eso, cada proyecto debe contar con un escenario de salida bien definido, y no solo con un precio de venta esperado.

¿Qué sucede si la venta se prolonga?

En la práctica, un plazo de venta más largo es un riesgo más realista que una caída drástica de los precios. La cuestión es cuánto tiempo puede soportar un proyecto una venta más lenta. Los gastos fijos, como el mantenimiento, los seguros y los impuestos locales, siguen acumulándose mientras la propiedad no se venda. Quien calcula esto de antemano sabe cuánto margen tiene y cuándo es más sensato ajustar el precio que esperar.

Salidas alternativas

Un buen escenario de salida contempla más de una vía. Piense en el alquiler temporal para cubrir el tiempo de espera, en una estrategia de precios por fases o en la venta a otro grupo objetivo. Cada alternativa tiene su propio efecto en el resultado y en el plazo. No se trata de que una alternativa sea tan atractiva como el escenario base, sino de tener un plan por si el escenario base no se cumple. Puede leer por qué la demanda en el segmento alto de la Costa del Sol se ha mantenido estable durante mucho tiempo en nuestro artículo sobre el atractivo de la Costa del Sol.

Un ejemplo de cálculo: así funciona un análisis de sensibilidad

Un análisis de sensibilidad muestra cómo cambia el resultado si una o varias suposiciones no se cumplen. El siguiente ejemplo es ficticio y tiene como único fin ilustrar el método de trabajo. Las cantidades están redondeadas y no dicen nada sobre un proyecto existente o futuro.

Supongamos que se adquiere una villa por 1.500.000 €. Estimamos los costes de compra, incluidos impuestos y gastos de notaría, en 150.000 € para este ejemplo. La renovación está presupuestada en 500.000 €, incluyendo una reserva para gastos imprevistos. La inversión total asciende así a 2.150.000 €.

En este ejemplo, partimos de un precio de venta tras la renovación de 2.700.000 €. Tras unos gastos de venta de 80.000 €, queda un beneficio neto indicativo de 470.000 €. Ese es el escenario base.

• Precio de venta un 10% menor, 2.430.000 €: el beneficio neto indicativo desciende a unos 200.000 €.
• Costes de construcción un 20% mayores, 600.000 €: el beneficio neto indicativo desciende a unos 370.000 €.
• Ambos a la vez: el beneficio neto indicativo desciende a unos 100.000 €.
• Precio de venta un 20% menor, 2.160.000 €: el proyecto termina con una pérdida indicativa de unos 70.000 €.

El ejemplo demuestra que el precio de venta es la mayor palanca. Un contratiempo del 10% en el precio de venta pesa más en este ejemplo que un sobrecoste del 20% en la construcción. Es precisamente por eso que el precio de compra y la ubicación son tan determinantes. Un buen análisis calcula estos escenarios de antemano y los muestra al inversor, en lugar de presentar únicamente el escenario base.

El mayor riesgo rara vez reside en la construcción. Reside en el precio al que compra y el precio al que vende.

Lo que los inversores suelen pasar por alto

Al evaluar una propuesta de proyecto, la atención suele centrarse en la rentabilidad esperada. Como resultado, algunos puntos reciben menos atención de la que merecen.

• El plazo de venta. Un proyecto que dura tres meses más cuesta dinero, incluso si el precio de venta se mantiene igual.
• El tamaño de la reserva. Un presupuesto sin margen para gastos imprevistos es un presupuesto que depende de la suerte.
• El orden de prioridad en el reembolso. En caso de contratiempos, el modelo elegido y los acuerdos determinan quién es el primero en ser reembolsado.
• La calidad de los informes. Disponer de información puntual durante el transcurso del proyecto permite realizar ajustes.
• El interés propio del promotor. Una parte que invierte junto a usted comparte los mismos riesgos.

Estos puntos también se tratan en nuestra lista de verificación con seis preguntas que debería hacer a cualquier parte inmobiliaria.

Cómo determina su riesgo el modelo elegido

Un mismo proyecto puede tener un perfil de riesgo muy distinto para dos inversores. Esto depende del modelo en el que participen. Con la participación en beneficios, su rentabilidad sigue totalmente el resultado del proyecto, por lo que los escenarios del ejemplo de cálculo le afectan directamente. Con un tipo de interés fijo, la remuneración está contractualmente establecida y es independiente del resultado del proyecto, posiblemente con garantía hipotecaria sobre el inmueble. Aun así, sigue existiendo un riesgo: que el proyecto sea tan decepcionante que no se puedan cumplir los acuerdos. El modelo híbrido se sitúa entre ambos. En nuestro artículo sobre participación en beneficios, interés fijo o híbrido comparamos los modelos.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el mayor riesgo de invertir en un proyecto inmobiliario?

En los proyectos de renovación, suele ser la venta: un precio de venta más bajo o un plazo de venta más largo de lo esperado. Estos riesgos escapan en gran medida al control del promotor y son los que más influyen en el resultado. Una compra cuidadosa en una buena ubicación es la forma más importante de limitar ese riesgo.

¿Qué es un escenario de salida?

Un escenario de salida describe cómo se cierra un proyecto y cómo se devuelve el capital a los inversores. El escenario base suele ser la venta tras la renovación. Un escenario de salida completo describe además qué ocurre si esa venta tarda más o resulta menos rentable, por ejemplo, mediante un alquiler temporal o una estrategia de precios ajustada.

¿Qué es un análisis de sensibilidad?

Un análisis de sensibilidad es un cálculo que muestra cómo cambia el resultado si una o varias hipótesis no se cumplen. Piense en un precio de venta más bajo, mayores costes de construcción o un plazo más largo. Así podrá ver de antemano cuánto margen tiene un proyecto antes de que deje de ser rentable.

¿Puedo perder mi inversión?

Sí. Invertir en un proyecto inmobiliario conlleva el riesgo de perder total o parcialmente su inversión. El grado en que ese riesgo le afecte depende del proyecto, del modelo elegido y de las posibles garantías. Una sección de riesgos completa en cada propuesta de proyecto debería dejarle esto claro de antemano.

¿Puedo retirarme antes de tiempo?

Por norma general, no. Su capital está vinculado al proyecto y no puede retirarse antes de tiempo, a menos que se haya acordado lo contrario por contrato. Por lo tanto, invierta solo el capital que no necesite durante el plazo del proyecto.

En conclusión

Los riesgos forman parte de la inversión inmobiliaria. Lo que marca la diferencia es si se identifican, calculan y documentan de antemano. Por eso, con cada propuesta de proyecto de Dutch Value, usted recibe un expediente fundamentado con una sección de riesgos, un análisis de sensibilidad y un escenario de salida. Comente siempre cualquier propuesta con su propio asesor financiero antes de tomar una decisión.

¿Quiere saber cómo evaluamos un proyecto según estos puntos? En una conversación personal estaremos encantados de repasar la sección de riesgos con usted.

Este artículo es de carácter general. Los resultados del pasado y las tendencias del mercado no ofrecen garantías para el futuro.