El acuerdo de inversión en proyectos inmobiliarios en España: cláusulas clave

El contrato de inversión en un proyecto inmobiliario español es el documento que determina lo que usted puede exigir. No la presentación, ni el presupuesto del proyecto, ni la conversación en la que se explicó el plazo. Si un proyecto se desvía de la planificación, el contrato es el único documento que se tendrá en cuenta.

En la práctica, ese documento es el que menos leen los inversores de todo lo que reciben. Esta página repasa las doce cláusulas que definen realmente su posición, incluyendo la pregunta que debe plantear si alguna falta o está redactada de forma vaga. Se trata de una exposición de lo que es habitual, no de asesoramiento jurídico sobre su contrato específico.

Por qué el contrato tiene más peso que la propuesta

Una propuesta describe la intención. Un contrato describe la obligación. Mientras un proyecto avance según lo presupuestado, nadie nota esa diferencia. En cuanto algo se desvía, es lo único que cuenta.

A esto hay que añadir que una estructura de proyecto española consta de dos niveles. Los estatutos de la sociedad regulan las relaciones internas y la toma de decisiones. El contrato de inversión regula su posición específica dentro de ella. Ambos documentos deben estar alineados. Cómo se estructura ese primer nivel se explica en el artículo sobre invertir a través de una S.L. española.

Un contrato que permite algo que los estatutos prohíben genera una discusión que usted no querrá tener en el momento en que haya que poner dinero sobre la mesa.

Bloque 1: quién, qué y cuánto

Las cuatro primeras cláusulas establecen la base. Parecen evidentes, pero en la práctica no siempre lo son.

1. Las partes

Con qué entidad firma el contrato. ¿Es la sociedad del proyecto propietaria del inmueble o una sociedad holding superior? Esa distinción determina contra quién tiene usted un derecho de reclamación y si dicho derecho está vinculado directamente al objeto.

Compruebe la sociedad mencionada en el Registro Mercantil y compare al administrador con quien firma.

2. El objeto

A qué inmueble se refiere, con el número de registro del Registro de la Propiedad. Una descripción como "una villa en los alrededores de Estepona" no es una definición de objeto. Sin el número de finca, no es posible determinar a qué está vinculado su capital.

3. El importe y el momento del desembolso

Qué cantidad aporta, en qué cuenta y según qué calendario. En los proyectos de reforma, a menudo se desembolsa en tramos vinculados a las fases de construcción. Establezca qué hito libera cada tramo y quién determina que dicho hito se ha alcanzado.

4. La forma de su participación

¿Participa usted en los beneficios, concede un préstamo con una remuneración fija o se trata de una forma híbrida? Esta es la cláusula que determina su rango y establece si usted es acreedor o copropietario. Si participa a través de una sociedad, lea también el artículo sobre bienes inmuebles desde su holding.

Bloque 2: garantías y rango

Las tres cláusulas siguientes determinan qué le queda a usted si el proyecto no rinde lo que se presupuestó.

5. La garantía prometida

Qué garantía se constituye, sobre qué objeto y en qué plazo. Un compromiso en el contrato es una obligación, no un derecho de garantía. Solicite el comprobante de inscripción, no el comprobante de la escritura. Cómo verificar esto se explica en el artículo sobre garantía hipotecaria en España.

6. El rango

Qué posición ocupa y si hay espacio para una inscripción posterior antes que la suya. Una cláusula que establezca que no se constituirá ninguna garantía con un rango superior sin su consentimiento es tan valiosa como la garantía misma.

7. Financiación adicional

Si la sociedad puede atraer capital adicional durante el plazo y, en tal caso, bajo qué condiciones. Sin esta disposición, su posición relativa durante el proyecto puede debilitarse sin que usted tenga voz ni voto. Si la estructura funciona exclusivamente con capital privado y sin financiación bancaria, asegúrese de que esto también quede estipulado.

Bloque 3: plazo, salida y toma de decisiones

Las últimas cinco disposiciones tratan sobre el desarrollo del proyecto y sobre quién decide si las cosas no salen según lo planeado.

8. El plazo y la prórroga

Cuándo termina el plazo, si es posible una prórroga, con qué frecuencia y por qué plazo máximo. Una cláusula de prórroga sin límite es un cabo suelto. El efecto de una prórroga en su rentabilidad se detalla en el artículo sobre escenarios de salida en un proyecto de renovación español.

9. La decisión de venta

Quién determina cuándo y a qué precio se realiza la venta. Establezca un límite mínimo por debajo del cual sea necesario su consentimiento. En un proyecto de renovación, esta es la decisión donde el dinero se gana o se evapora.

10. La clave de reparto y el orden de pago

Cómo se calcula el resultado y en qué orden se realizan los pagos. Qué gastos se deducen primero, quién recupera su inversión inicial primero y si el cálculo sobre los beneficios se realiza antes o después de una comisión de gestión. Dos contratos con el mismo reparto de beneficios del 50/50 pueden diferir enormemente en este punto.

11. Informes y acceso a la información

Qué información recibe, cuándo la recibe y qué documentos puede consultar. Las actualizaciones trimestrales a los inversores son habituales en este segmento. Además, estipule que tiene derecho a consultar la administración del proyecto y a obtener una nota simple actualizada del objeto.

12. Ley aplicable y litigios

Qué ley es aplicable y qué juez o institución arbitral es competente. En el caso de un objeto español y una sociedad española, lo lógico es aplicar la ley española, incluso si usted reside en los Países Bajos. Sepa de antemano dónde tendría que llevar a cabo un procedimiento, ya que eso determina los costes y la duración de un conflicto.

Lo que los lectores pasan por alto con más frecuencia

Cuatro aspectos se omiten sistemáticamente al evaluar un contrato.

• La conexión entre el contrato y los estatutos. Solicitar ambos documentos y compararlos es cuestión de una hora de trabajo
• El orden de distribución. Se lee la clave de reparto, pero no el orden de prelación de pagos
• La comisión de gestión y la imputación de costes. Una comisión que se deduce antes del cálculo de beneficios reduce su resultado y no el del promotor
• La cláusula sobre financiación adicional, que a menudo falta y que resulta especialmente relevante en caso de retrasos

Lo que un contrato no resuelve

Un contrato hermético no elimina el riesgo del proyecto. Una reforma que resulta más cara de lo previsto o un mercado que se estanca no se solucionan con una cláusula. El contrato define su posición y sus derechos si las cosas salen mal, no si saldrán mal.

Tampoco ofrece protección frente a una contraparte insolvente. Un acuerdo excelente con una sociedad pantalla resulta en una reclamación excelente que no vale nada. Por eso, fíjese también en lo que hay detrás de la firma: el patrimonio propio de la entidad, la administración vinculada al proyecto y si se han completado proyectos anteriormente. Cómo influyen estos elementos en el resultado se explica en el artículo sobre el rendimiento de los bienes inmuebles en España.

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas que surgen con más frecuencia una vez que se pone sobre la mesa un borrador de contrato.

¿Debe formalizarse el contrato ante notario?

No siempre. Para constituir una hipoteca es obligatorio realizar una escritura pública e inscribirla en el registro. Para el contrato de inversión en sí, es posible una forma privada, aunque la formalización notarial aporta mayor fuerza probatoria y una fecha cierta.

¿En qué idioma debe estar el contrato?

En el caso de una sociedad española, el texto en español suele ser el que prevalece. Es habitual contar con una versión bilingüe. Establezca qué versión prevalece en caso de discrepancia en la interpretación, ya que esa cláusula suele olvidarse.

¿Puedo solicitar modificaciones en el contrato?

En una estructura vinculada a un proyecto, suele haber margen para realizar ajustes en puntos como la frecuencia de los informes, el precio mínimo de venta y el plazo de prórroga. Los textos estándar son un punto de partida, no un punto final.

¿Cuál es un plazo de respuesta razonable?

Tómese el tiempo necesario para que su propio asesor revise el documento. Una contraparte que exige una firma a corto plazo sin una razón de peso le está dando información que usted debe tener en cuenta.

¿Cómo verifico si la persona que firma tiene realmente la capacidad para hacerlo?

A través del Registro Mercantil, donde los administradores y sus facultades están inscritos públicamente. Si alguien firma en virtud de un poder, solicite dicho poder y verifique su alcance.

¿Qué sucede si la garantía no se constituye dentro del plazo acordado?

Entonces dependerá de la cláusula que establezca las consecuencias. Un plazo sin consecuencias es solo una intención. Un plazo con derecho a reembolso o a la suspensión de futuros pagos es un acuerdo.

Qué puede hacer a continuación

Revise un borrador de contrato en este orden: primero las partes y el objeto, luego la garantía y el orden de prelación, después el orden de pago, a continuación la toma de decisiones sobre la venta y la prórroga, y solo después el porcentaje de rentabilidad. Quien empieza por el porcentaje ya no lee el resto con la misma atención.

¿Desea ver cómo se han desarrollado estas disposiciones en una propuesta de proyecto concreta, incluidas las garantías y los acuerdos de información? Programe una cita personal.

Este artículo es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.