Escenarios de salida en proyectos de renovación españoles: qué hacer si no se vende

Los escenarios de salida en un proyecto de reforma en España son los acuerdos que determinan qué sucede si la propiedad no se vende dentro del plazo previsto. Casi todas las propuestas describen el escenario básico: comprar, reformar, vender, repartir. Muchas menos propuestas describen qué ocurre si el tercer paso se produce seis o doce meses después de lo presupuestado.

Esa segunda parte es precisamente donde se define su posición. Un proyecto que finalmente genera la cantidad prevista pero tarda un año más en hacerlo, se ha convertido en un proyecto distinto para usted. Esta página expone las cuatro rutas de salida habituales en este segmento, describe qué efecto tiene cada escenario en su rentabilidad e indica qué acuerdos debe establecer de antemano. Todas las cantidades y porcentajes mencionados son orientativos. Los resultados del pasado no garantizan resultados futuros.

Por qué el momento de la venta es el punto más crítico

En un proyecto de reforma, el dinero se recibe en un solo momento. Hasta ese instante, solo hay flujo de caja saliente. Esto convierte el plazo de ejecución en la variable más importante de la ecuación, más incluso que el precio de venta en sí.

Un ejemplo lo hace concreto. Un proyecto que genera 40.000 euros sobre una inversión de 250.000 euros en dieciocho meses ofrece una rentabilidad indicativa del orden del 10 por ciento anual. La misma cantidad en treinta meses ofrece aproximadamente un 6 por ciento. El resultado absoluto es el mismo, pero su rentabilidad se ha reducido casi a la mitad.

A esto hay que añadir que los gastos fijos siguen corriendo. Los gastos de comunidad, el seguro, el IBI y la gestión no se detienen cuando la propiedad está en el escaparate. Cómo se reflejan estas partidas en el resultado del proyecto se detalla en el artículo sobre rentabilidad en inmuebles españoles.

Cuando una venta en España se retrasa

En la práctica, el retraso tiene cuatro causas, y no todas son igual de fáciles de controlar.

• Precio. La propiedad tiene un precio superior al de mercado y no atrae visitas serias. Esta es la causa más fácil de gestionar y, al mismo tiempo, la que más se suele posponer
• Condiciones del mercado. La demanda en el segmento está disminuyendo o la financiación se está volviendo más difícil, lo que aumenta el tiempo de venta de ofertas similares
• Normativa. Las normas más estrictas para compradores extranjeros o para el alquiler turístico limitan el grupo de compradores y, por tanto, la liquidez del mercado
• Entrega. La reforma no se ha completado del todo o falta algún permiso o certificado de final de obra, lo que provoca que el comprador se retire en la fase final

Las dos primeras son visibles en el mercado y pueden seguirse durante el transcurso del proyecto. Las dos últimas pueden comprobarse de antemano. Por ello, al recibir una propuesta de proyecto, pregunte siempre por el tiempo medio de venta de ofertas similares en la misma calle o barrio, y por la situación de las licencias en el momento de la compra.

Cuatro escenarios de salida

Si la venta no se produce, existen cuatro rutas en este segmento. Se diferencian en lo que cuestan y en quién toma la decisión.

Escenario 1: prorrogar y revender

La ruta más común. Se amplía el plazo, la propiedad sigue en el mercado y se ajusta el precio. Su capital sigue inmovilizado, los gastos fijos continúan y su rentabilidad anual disminuye.

La pregunta que debe responder de antemano es quién decide la prórroga y si existe un límite para la misma. Una prórroga sin fecha de finalización no es un escenario, sino un final abierto.

Escenario 2: vender a un precio inferior

La propiedad se vende por debajo de los ingresos presupuestados para limitar el plazo. Esto reduce el resultado absoluto, pero recupera parcialmente la rentabilidad anual porque el contador corre durante menos tiempo.

Esta ruta requiere un acuerdo sobre el límite inferior. A partir de qué cantidad se puede vender sin consultar, y a partir de qué cantidad no.

Escenario 3: pasar al alquiler

La propiedad se alquila temporalmente para cubrir los gastos fijos hasta que el mercado se recupere. Para las regiones costeras, se mencionan rentabilidades brutas por alquiler en un rango de aproximadamente el 5 al 8 por ciento, de las cuales queda considerablemente menos después de gastos y periodos de vacancia. Estos también son datos orientativos.

El alquiler cambia la naturaleza del proyecto. Se genera un flujo de caja, pero la salida se pospone y surgen aspectos fiscales y de licencias. Establezca si el alquiler es una vía permitida y quién toma la decisión al respecto.

Escenario 4: transmisión de la posición

Su posición es asumida por otro proveedor de capital o por el promotor. Esta es la única vía mediante la cual usted sale del proyecto antes que el propio proyecto.

La salida anticipada solo es posible si está contractualmente establecida. Sin dicha cláusula, la vía no existe, por muy razonable que sea la solicitud. Asimismo, la valoración en caso de transmisión debe estar acordada de antemano, ya que negociar un precio en el momento en que usted desea salir rara vez juega a su favor.

Qué hace cada escenario con su posición

Qué escenario le afecta y con qué intensidad depende de la forma en que usted participe.

En el caso de una remuneración fija, los intereses se devengan, en principio, hasta el reembolso. Por tanto, la prolongación aumenta su beneficio absoluto, pero alarga el periodo en el que su capital permanece inmovilizado. El riesgo se desplaza de la rentabilidad al reembolso.

En el caso de una participación en beneficios, el pago se ajusta a la venta y su rentabilidad anual disminuye con cada mes de retraso. Además, usted participa de los menores ingresos si se opta por el escenario 2.

En el caso de una forma híbrida, usted mantiene el componente fijo y el componente de beneficios se diluye. Esto amortigua el impacto, pero no lo elimina.

Si usted cuenta con garantía hipotecaria, su rango determinará lo que queda en caso de venta forzosa. Cómo verificar si dicha garantía se ha constituido efectivamente se explica en el artículo sobre garantía hipotecaria en España.

Qué acuerdos debe establecer de antemano

Un escenario de salida que solo se plantea cuando ya existe un retraso es una negociación, no un acuerdo. Seis puntos deben estar por escrito antes del inicio.

• El plazo máximo de prórroga y el número de veces que se puede prorrogar
• Quién toma la decisión de prorrogar y con qué mayoría
• El precio mínimo por debajo del cual no se puede vender sin consentimiento
• Si se permite el alquiler temporal y qué ocurre con los ingresos obtenidos
• Si es posible la transmisión intermedia de su posición y a qué valoración
• La frecuencia de los informes durante la prórroga, por ejemplo, actualizaciones trimestrales para los inversores

Estos seis puntos deben figurar en el propio contrato. Qué otras disposiciones se incluyen en él se detalla en el artículo sobre el contrato de inversión en un proyecto inmobiliario español.

Un ejemplo de cálculo con un escenario adverso

Supongamos que usted aporta 250.000 euros a un proyecto con una duración prevista de dieciocho meses y una participación en beneficios del 50/50. El capital total del proyecto asciende a 1.000.000 de euros.

En el escenario base, los ingresos por venta ascienden a 1.300.000 euros. Tras los gastos de venta de 80.000 euros, queda un resultado del proyecto de 220.000 euros. Su parte asciende a 27.500 euros en dieciocho meses, lo que supone una cifra indicativa del orden del 11 por ciento anual.

Ahora el escenario 1. El inmueble no se vende hasta pasados treinta meses, por el mismo precio. Los gastos fijos durante esos doce meses adicionales ascienden a 24.000 euros. El resultado del proyecto cae a 196.000 euros y su parte a 24.500 euros. En treinta meses, esto supone una cifra indicativa de aproximadamente el 4 por ciento anual.

Y el escenario 2. El inmueble se vende tras veintiún meses por 1.200.000 euros. El resultado del proyecto asciende a 114.000 euros y su parte a 14.250 euros, aproximadamente un 3 por ciento anual.

Vender más rápido a un precio más bajo no resulta aquí más favorable que continuar. Esto no es una regla general, sino el resultado de estas cifras. Precisamente por eso, la decisión debe recaer en alguien que pueda mostrar las cifras por escenario. Ambas variantes son ilustrativas y no constituyen una predicción.

Errores comunes

Cinco errores se repiten sistemáticamente entre los inversores que se enfrentan por primera vez a un proyecto que se prolonga.

• Centrarse solo en el escenario base y no preguntar qué sucede en caso de doce meses de retraso
• Asumir que es posible salir antes de tiempo porque suena razonable, sin contar con una disposición contractual
• Olvidar los gastos fijos durante el periodo de prórroga en el cálculo
• No acordar un límite máximo en el número de prórrogas
• Ignorar la estructura de la participación, cuando la configuración de la sociedad de proyecto española determina quién decide sobre la salida

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas que surgen con mayor frecuencia cuando una venta tarda más de lo previsto.

¿Cuánto tiempo suele estar en el mercado una oferta similar?

Eso varía mucho según la región, el rango de precios y el tipo de inmueble. La cifra que cuenta es el tiempo de venta de propiedades en el mismo segmento y barrio, no el promedio nacional. Pregunte explícitamente por esto al recibir una propuesta de proyecto.

¿Puedo retirar mi dinero si el proyecto se retrasa?

Solo si el acuerdo incluye una opción de salida. Sin dicha disposición, su posición se mantiene hasta la salida del proyecto. Este es un punto que debe acordarse antes de entrar.

¿Quién decide finalmente el precio de venta?

Eso se deriva de los estatutos y del acuerdo. A menudo, la decisión recae en la dirección, con un umbral de aprobación a partir de cierto importe o si el precio está por debajo de un límite mínimo acordado.

¿Qué pasa si el promotor quiere prorrogar y yo no?

Entonces, el régimen de toma de decisiones es determinante. Si no existe tal régimen, en principio prevalece la decisión de la dirección. Un plazo máximo acordado es su herramienta más importante para limitar esto.

¿Cambia algo a nivel fiscal si el proyecto se retrasa?

En una participación privada, el impuesto sobre el rendimiento presunto en el "box 3" continúa mientras mantenga la posición. Desde una sociedad, el impuesto solo se aplica en el momento de la realización. Puede leer más sobre lo que requiere la participación desde una sociedad en el artículo sobre bienes inmuebles desde su holding.

¿Es siempre posible alquilar durante la prórroga?

No. Depende de la situación de las licencias, de las normas municipales para el alquiler turístico y de si el contrato lo permite. Además, un inmueble en renovación no siempre es alquilable en el estado en que se encuentra.

Qué puede hacer a continuación

Evalúe una propuesta de proyecto siguiendo este orden. Primero pregunte qué sucede ante un retraso de doce meses, luego pida las cifras por escenario, después verifique quién toma la decisión y solo entonces mire la rentabilidad del escenario base. Quien solo evalúa el escenario base, está comprando la mitad más favorable del resultado.

¿Desea ver cómo se han desarrollado los escenarios de salida en una propuesta de proyecto concreta, incluyendo las cifras en caso de retraso? Programe una cita personal.

Este artículo es de carácter general. Los resultados del pasado y las tendencias del mercado no ofrecen garantías para el futuro.