Due diligence en proyectos inmobiliarios en España: qué documentos solicitar

La due diligence en un proyecto inmobiliario español es la investigación que usted realiza antes de comprometer capital, no después de haber firmado el acuerdo. Consiste casi en su totalidad en documentos que son públicos o que usted puede solicitar, y su coste es una fracción de la inversión en comparación con las cantidades que se manejan en este segmento.

En la práctica, ocurre al revés. La propuesta se evalúa según el porcentaje de rentabilidad y se da por sentado el resto. Esta página detalla qué documentos debe solicitar, en qué orden y qué es exactamente lo que debe buscar en ellos. La investigación se divide en cuatro niveles: el objeto, la sociedad, el proyecto y su propia posición en él.

En qué consiste la due diligence en un proyecto inmobiliario español

La due diligence no es una formalidad jurídica, sino una verificación de supuestos. Cada propuesta contiene varios: que el inmueble está libre de cargas, que la parte vendedora es la propietaria, que las licencias están en regla y que el presupuesto es realista. Cuatro de esos supuestos pueden comprobarse con un documento.

El objetivo no es rechazar un proyecto. El objetivo es saber qué parte de la historia está documentada y qué parte se basa en la confianza. Esa distinción determina cómo debe leer el resto de la propuesta.

Un segundo punto es igual de importante. Usted debe realizar esta investigación personalmente o a través de su propio asesor, no mediante un asesor sugerido por la parte oferente. No es una cuestión de desconfianza, sino de claridad de roles.

Nivel 1: el objeto

El primer nivel trata sobre el inmueble en sí. Sin un objeto claramente definido, es imposible determinar a qué está vinculado su capital.

La nota simple

La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad y el documento más importante de todo el ejercicio. Puede solicitarla online a través del portal de los registradores españoles, por un coste aproximado de 9 euros más IVA, y generalmente la recibirá en pocas horas.

En ella puede leer cinco cosas: quién es el propietario, cómo está descrito el objeto, qué cargas aparecen bajo el apartado de "cargas", en qué orden están inscritas y en qué fecha se emitió el extracto. Este último punto es el que se pasa por alto con más frecuencia. Una nota simple de hace tres meses no dice nada sobre la situación actual.

Cómo evaluar el apartado de cargas y por qué el orden de prelación es más importante que la existencia de una inscripción, se explica detalladamente en el artículo sobre garantías hipotecarias en España.

El Catastro y el estado de la edificación

El Catastro describe el objeto física y fiscalmente: superficie, ubicación, año de construcción y valor catastral. No dice nada sobre la propiedad o las cargas. Su utilidad reside en la comparación: si la superficie registrada difiere de la que aparece en la propuesta, hay algo que aclarar.

Además, debe existir un informe técnico de edificación, elaborado por una parte independiente. Para una vivienda en el segmento alto, dicho informe cuesta aproximadamente entre 500 y 1.500 euros. Si falta, el presupuesto de renovación es solo una estimación basada en lo que estaba a la vista.

La situación de las licencias

En un proyecto de renovación, la licencia es el documento que sustenta la planificación. Solicite la licencia concedida, la fecha y verifique si la obra entra dentro del alcance de dicha licencia. Cómo funciona el procedimiento de licencias en España y qué impacto tienen los retrasos en el resultado final se detalla en el artículo sobre licencias de obra en un proyecto de renovación español.

Nivel 2: la sociedad

El segundo nivel trata sobre la parte con la que usted firma el acuerdo. Un derecho de cobro frente a una sociedad vacía es un excelente derecho de cobro que no vale nada.

El extracto del Registro Mercantil

El Registro Mercantil español es público. En él puede verificar la constitución, el capital social, el objeto social y los administradores con sus facultades. Si alguien firma en virtud de un poder, solicítelo y lea su alcance.

Preste también atención al objeto social. Una sociedad que estatutariamente no esté habilitada para la compra y explotación de bienes inmuebles genera una discusión que usted no querrá tener después de haber desembolsado el dinero. La estructura de este tipo de sociedades se describe en el artículo sobre invertir a través de una S.L. española.

Las cuentas anuales y el patrimonio neto

Las sociedades españolas depositan sus cuentas anuales en el Registro Mercantil. En estos documentos podrá consultar el patrimonio neto, la situación de endeudamiento y si, efectivamente, se han realizado los depósitos. Una sociedad que no cumple con su obligación de depósito está proporcionando información que usted debe tener en cuenta.

El beneficiario efectivo

Las sociedades españolas registran anualmente quién posee o controla, en última instancia, el 25 por ciento o más de la entidad. Solicite esta declaración y compárela con las personas que han aparecido en las conversaciones. Cualquier discrepancia entre ambas merece una aclaración.

Capa 3: el proyecto

La tercera capa trata sobre los cálculos. Aquí es donde hay más margen para el optimismo y menos documentación sólida.

El presupuesto y la partida de imprevistos

Solicite el presupuesto desglosado por compra, reforma, gastos de financiación, gastos fijos durante el plazo y gastos de venta. A continuación, observe la partida de imprevistos. Un presupuesto de reforma sin esta partida no es un presupuesto, sino un deseo.

Tenga también en cuenta los gastos fijos que se mantienen durante la fase de construcción: IBI, gastos de comunidad, seguros y gestión. Son modestos mensualmente, pero determinantes si el plazo se prolonga.

La justificación del precio de venta

El precio de venta debe derivarse de transacciones realizadas en el mismo segmento y barrio, no de los precios de venta publicados en portales inmobiliarios. Solicite estas comparativas y el tiempo medio de venta de ofertas similares. Cómo influyen estas suposiciones en el resultado final se detalla en el artículo sobre rentabilidad en inmuebles españoles.

La planificación y el momento de salida

Solicite la planificación por fases y el escenario en caso de que la venta se produzca seis o doce meses después. Un proveedor que pueda mostrar ese escenario de inmediato es alguien que lo ha pensado. Un proveedor que tenga que improvisarlo sobre la marcha, también.

Capa 4: su propia posición

La cuarta capa trata sobre lo que usted recibe. Esta es la capa que más a menudo se analiza solo al final, a pesar de que determina el valor de las tres primeras capas.

En concreto, se trata de cuatro documentos: el borrador del contrato de inversión, los estatutos de la sociedad, la prueba de la garantía prometida y los acuerdos sobre la presentación de informes. Estos documentos deben ser coherentes entre sí. Qué disposiciones del contrato determinan realmente su posición se explica en el artículo sobre el contrato de inversión en un proyecto inmobiliario español.

Considere también el aspecto fiscal. La forma en la que usted participa determina cómo se trata su posición en los Países Bajos, y esa diferencia es mayor de lo que la mayoría de los inversores estiman de antemano. Se detalla en el artículo sobre inmuebles españoles y el box 3.

La lista de documentos en un solo vistazo

Estos son los documentos que debe solicitar antes de comprometerse. La lista es lo suficientemente breve como para enviarla en un solo correo electrónico.

• Una nota simple actualizada de la propiedad, con una antigüedad no superior a unas pocas semanas
• La nota catastral del Catastro
• El informe técnico de construcción realizado por una parte independiente
• La licencia concedida o la solicitud con la fecha de presentación
• La nota simple del Registro Mercantil de la sociedad del proyecto
• Las últimas cuentas anuales depositadas
• La declaración de beneficiarios finales
• El presupuesto del proyecto, incluyendo la partida de imprevistos
• La justificación del precio de venta mediante transacciones comparables
• El borrador del contrato de inversión y los estatutos

Costes y beneficios de la due diligence

Los costes directos son bajos. Una nota simple cuesta, de forma orientativa, unos 9 euros más IVA, y un extracto del Registro Mercantil se mueve en el mismo rango. Un informe técnico de construcción suele oscilar, de forma orientativa, entre los 500 y los 1.500 euros. Si decide que un abogado español revise los documentos, añada entre 1.500 y 3.000 euros, dependiendo del volumen del expediente.

Para una inversión de 250.000 euros, el total asciende, de forma orientativa, a aproximadamente el 1 por ciento del importe. Esto no es un seguro contra contratiempos ni elimina el riesgo del proyecto. Sin embargo, marca la diferencia entre tomar una decisión basada en documentos y tomarla basada en una presentación.

Errores comunes

Existen cinco errores que se repiten sistemáticamente entre los inversores que realizan este análisis por primera vez.

• Confiar en una nota simple proporcionada por la contraparte que tiene meses de antigüedad
• Tomar el Catastro como prueba de propiedad, cuando solo ofrece una descripción física y fiscal
• Ignorar la sociedad y centrarse únicamente en el inmueble, cuando usted adquiere un derecho de crédito contra dicha sociedad
• Evaluar el presupuesto sin revisar la partida de imprevistos ni los gastos fijos recurrentes
• Solicitar la documentación solo después de haber dado un compromiso verbal, perdiendo así toda capacidad de negociación

Preguntas frecuentes

Estas son las preguntas que surgen con mayor frecuencia cuando un inversor realiza este análisis por cuenta propia por primera vez.

¿Puedo solicitar estos documentos yo mismo desde los Países Bajos?

En gran medida, sí. La nota simple y el extracto del Registro Mercantil son públicos y pueden solicitarse online. Para interpretar la sección de "cargas" y los estatutos, es útil tener conocimientos de derecho español, por lo que, en caso de duda, es recomendable que un profesional revise dichos documentos.

¿Cuánto tiempo lleva una due diligence completa?

Por lo general, los documentos públicos se obtienen en pocos días. Un informe técnico y una revisión jurídica requieren, de forma orientativa, entre dos y cuatro semanas en total. Tenga en cuenta este plazo y no permita que le presionen.

¿Qué ocurre si el proveedor no quiere facilitar los documentos?

Entonces ya tiene una respuesta. Puede solicitar parte de los documentos por su cuenta sin necesidad de colaboración, ya que son públicos. Para el presupuesto, los estatutos y el borrador del contrato, depende de la contraparte. Una negativa sin una razón justificada es, en sí misma, un resultado del análisis.

¿Es necesaria la due diligence también en participaciones pequeñas?

El análisis no depende del importe invertido. Las preguntas son las mismas y los costes de los documentos públicos son insignificantes. En caso de una inversión menor, puede considerar limitar la revisión jurídica al contrato y a las garantías.

¿Quién paga los costes del análisis?

En este segmento, el inversor suele asumir sus propios costes de análisis. Es lo lógico, ya que el estudio sirve a sus intereses y el resultado es para usted.

¿La due diligence sustituye a un análisis de riesgos?

No. La due diligence determina lo que existe. Un análisis de riesgos trata sobre lo que puede suceder y cómo afecta al resultado. Una buena propuesta incluye ambos, y el análisis de riesgos debe cubrir al menos la compra, la construcción, los permisos, el mercado, la liquidez y la estructura.

Qué puede hacer a continuación

Realice la investigación en este orden: primero la nota simple, luego el registro mercantil, después el presupuesto y la justificación del precio de venta, a continuación el contrato y las garantías, y solo al final el porcentaje de rentabilidad. Quien empieza por el porcentaje ya no lee el resto con la misma atención.

¿Quiere ver cómo es una propuesta de proyecto concreta con todos los documentos subyacentes, incluidos los extractos del registro y el presupuesto del proyecto? Programe una cita personal.

Este artículo es de carácter general. Los resultados del pasado y las tendencias del mercado no ofrecen garantías para el futuro.