Bienes inmuebles en España y el impuesto sobre el patrimonio (box 3): propiedad directa o participación en un proyecto

Los bienes inmuebles en España y el "box 3" neerlandés suelen meterse en el mismo saco, aunque el tratamiento fiscal depende totalmente de la forma en que usted participe. Una vivienda a nombre propio en Marbella recibe un trato distinto al de un crédito frente a una sociedad promotora española, incluso si el inmueble subyacente es idéntico. Esa diferencia determina si los Países Bajos conceden o no la exención para evitar la doble imposición.

Esta página resume las líneas generales: cómo funciona el "box 3" en 2026, qué regula el convenio fiscal con España, qué impuestos aplica España y por qué la participación en un proyecto sigue una ruta fiscal distinta a la de la propiedad directa. Se trata de una exposición del sistema, no de un asesoramiento sobre su situación particular.

Cómo funciona el "box 3" en 2026

El "box 3" grava un rendimiento presunto sobre su patrimonio, no su rendimiento real. La Agencia Tributaria neerlandesa clasifica el patrimonio en categorías y aplica un porcentaje fijo (forfait) a cada una.

Para 2026, se aplican las siguientes premisas:

• Para otros activos, la categoría que incluye bienes inmuebles y créditos, se aplica un rendimiento presunto del 6,00 por ciento.
• Sobre el rendimiento calculado se aplica un tipo impositivo del 36 por ciento.
• El patrimonio exento de impuestos asciende a 59.357 euros por persona y a 118.714 euros para parejas fiscales.

Sobre un patrimonio de 1.000.000 de euros en otros activos, el gravamen resultante es de aproximadamente 20.000 euros al año, antes de tener en cuenta el patrimonio exento y la eliminación de la doble imposición.

El régimen de prueba en contrario

Desde la Ley del régimen de prueba en contrario del "box 3", usted puede demostrar que su rendimiento real fue inferior al presunto. Si lo logra, el impuesto se calculará sobre el rendimiento real más bajo.

Esto es relevante para los inmuebles vinculados a proyectos, ya que el rendimiento no se distribuye de forma uniforme a lo largo de los años. Durante los años de renovación, normalmente no hay ingresos, mientras que el rendimiento presunto sigue aplicándose. El resultado solo se materializa en el año de la venta. Quien presente pruebas en contrario en los años intermedios pagará impuestos sobre una cantidad menor en esos años. El resultado final en su caso dependerá de la composición de todo su patrimonio en el "box 3".

Propiedad directa de bienes inmuebles en España

Si posee un inmueble en España a su nombre, su valor computa en su patrimonio del "box 3" en los Países Bajos. Al mismo tiempo, España puede gravar dicho inmueble, ya que el convenio fiscal entre los Países Bajos y España asigna el derecho de imposición sobre los bienes inmuebles al país donde se encuentra el objeto.

Los Países Bajos conceden la eliminación de la doble imposición mediante el método de exención proporcional. En la práctica, esto significa que el inmueble español computa para determinar la base imponible, pero la parte asignada a España queda exenta. Los Países Bajos aplican una reserva de progresividad: el objeto extranjero cuenta para determinar el gravamen sobre el resto del patrimonio del "box 3".

Qué impuestos aplica España

Por parte de España, existen dos impuestos relevantes para los no residentes.

• El impuesto sobre la renta para no residentes, el IRNR. Si no alquila la propiedad, España calcula una renta ficticia basada en el valor catastral. Si la alquila, se tributa por los ingresos reales del alquiler.
• El impuesto sobre el patrimonio, el Impuesto sobre el Patrimonio. Como no residente, usted paga este impuesto únicamente por sus bienes en España y solo a partir de una exención de 700.000 euros por persona. En 2026, esta exención ampliada seguirá siendo plenamente aplicable a los no residentes.

En Andalucía, donde se encuentra la Costa del Sol, existe una bonificación regional del 100 por ciento en el Impuesto sobre el Patrimonio. Por ello, la mayoría de los inversores allí no pagan nada por este impuesto regional. No obstante, en toda España se aplica el impuesto nacional de solidaridad para grandes fortunas a partir de 3 millones de euros, con tipos que oscilan entre el 1,7 y el 3,5 por ciento.

La participación en un proyecto sigue otra ruta

Si usted no posee el inmueble directamente, sino que participa en un proyecto, la naturaleza de su activo cambia. Usted no posee un bien inmueble, sino un crédito frente a una sociedad o una participación en dicha sociedad. Como se describe en <aux translate="no">de juridische structuur van een Spaanse S.L.</aux> la sociedad es la propietaria del inmueble.

Esta distinción tiene consecuencias. Un crédito frente a una sociedad española no se considera bien inmueble a efectos del convenio. El derecho de imposición corresponde, en principio, a su país de residencia, es decir, a los Países Bajos. En el "box 3", dicho crédito se clasifica como otros activos, con el mismo rendimiento presunto del 6,00 por ciento, pero sin la exención que obtendría en caso de propiedad directa.

Por otro lado, por lo general usted queda fuera del IRNR y del impuesto sobre el patrimonio español al no poseer bienes inmuebles en España. Si esto resulta más o menos favorable depende de su posición patrimonial total, del volumen de sus otros activos en la "box 3" y de si la normativa de prueba en contrario (tegenbewijsregeling) ofrece una solución en su caso. Este es precisamente el tipo de valoración que debe realizar con su propio asesor y no extraer de un artículo general.

Un ejemplo de cálculo a modo de ilustración

Supongamos que usted invierte 250.000 euros y que el patrimonio exento de impuestos ya se ha agotado con otros activos.

En la "box 3" se calcula con un tipo fijo del 6,00 por ciento, es decir, 15.000 euros. Aplicando un 36 por ciento sobre esta cantidad, resulta un gravamen de 5.400 euros al año.

Con una rentabilidad fija indicativa del 8 por ciento, el rendimiento bruto asciende a 20.000 euros. Tras el gravamen de la "box 3", queda un importe indicativo de 14.600 euros, es decir, aproximadamente un 5,8 por ciento neto. Con una rentabilidad del 10 por ciento, esto equivale a cerca de un 7,8 por ciento neto.

Este ejemplo ignora deliberadamente su otro patrimonio, la normativa de prueba en contrario y posibles gravámenes españoles. Los porcentajes mencionados son indicaciones y no compromisos. Los resultados del pasado no ofrecen garantía para el futuro.

Errores comunes

Cuatro conceptos erróneos aparecen de forma recurrente en las conversaciones con los inversores.

• Asumir que cualquier forma de propiedad inmobiliaria española da derecho a evitar la doble imposición. Esto se aplica a la propiedad directa, pero no automáticamente a un crédito o una participación.
• Considerar el impuesto sobre el patrimonio español como algo evidente. En Andalucía, el impuesto autonómico está totalmente bonificado, pero el impuesto nacional de solidaridad sigue vigente por encima de los 3 millones de euros.
• Confundir el tipo presunto del 6,00 por ciento con un rendimiento esperado. Es una regla de cálculo, no una previsión.
• Considerar la regla de prueba en contrario solo al recibir la liquidación, en lugar de hacerlo al establecer la estructura.

Preguntas frecuentes

¿Debo presentar una declaración en España si solo participo en un proyecto?

Si no posee bienes inmuebles en España ni tiene su residencia fiscal allí, por lo general no existe obligación de declarar el IRNR. En caso de dividendos o intereses procedentes de una sociedad española, España sí puede retener impuestos en la fuente. Haga que revisen esto para su situación particular.

¿Cuenta una participación para el patrimonio exento de impuestos?

Sí. El patrimonio exento de impuestos de 59.357 euros por persona se aplica al total de su patrimonio en la "box 3", independientemente de su composición.

¿Qué sucede fiscalmente en el año de la venta?

Bajo el sistema de tipos fijos, no se grava el beneficio en sí, sino el rendimiento fijo sobre el valor en la fecha de referencia. Al aplicar la normativa de prueba en contrario, sí se tiene en cuenta el resultado real, lo que puede hacer que el año de la venta resulte más gravoso que los años intermedios.

¿Es más favorable una estructura a través de un holding?

Si mantiene la participación desde una sociedad, el gravamen se traslada de la "box 3" al impuesto de sociedades y, posteriormente, a la "box 2". Si esto es más ventajoso depende del volumen, del plazo y de lo que desee hacer con los ingresos. Esto requiere un cálculo individual.

¿Va a cambiar algo más en la "box 3"?

El sistema se ha ajustado varias veces en los últimos años y la transición hacia la tributación sobre el rendimiento real aún no ha concluido. Tenga en cuenta que los porcentajes y el sistema pueden cambiar durante la vigencia de un proyecto.

¿Puedo deducir el impuesto español de mi declaración neerlandesa?

En caso de propiedad directa, los Países Bajos conceden la exención mediante el método de exención proporcional. En otras formas de participación, la vía es diferente. El resultado depende del tipo de ingreso y de la disposición del tratado que sea aplicable.

Qué puede hacer a continuación

El resultado fiscal de una inversión en bienes inmuebles en España viene determinado por la estructura, no por el porcentaje de rentabilidad. Quien elige la estructura después de que se haya prometido la rentabilidad, solo descubre las consecuencias fiscales al recibir la liquidación.

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Este artículo es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.